부동산 개발로 얻는 이익을 환수하는 제도, 바로 개발부담금입니다. 일정 규모 이상의 토지를 개발하면 이익의 일부를 국가에 납부해야 하는데요, 그런데 땅이 붙어있지 않고 떨어져 있는 경우에도 하나의 개발사업으로 보고 부담금을 부과할 수 있을까요? 오늘은 '연접한 토지'의 의미에 대한 대법원 판례를 통해 자세히 알아보겠습니다.
핵심은 개발이익환수에 관한 법률(이하 개발이익환수법) 제5조 제2항입니다. 이 조항은 동일인이 연접한 토지를 사실상 분할하여 개발하면 전체 토지에 하나의 개발사업이 시행된 것으로 간주한다고 규정하고 있습니다.
그렇다면 '연접한 토지'란 정확히 무엇일까요? 대법원은 단순히 물리적으로 붙어있는 것만을 의미하지 않는다고 판단했습니다.
대법원은 '사회통념상 하나의 토지라고 평가될 수 있을 만큼 서로 맞닿아 있는 경우'를 연접한 토지로 해석했습니다 (대법원 1999. 12. 10. 선고 98두2881 판결 참조). 즉, 땅이 물리적으로 떨어져 있더라도 여러 요소를 종합적으로 고려하여 사회통념상 하나로 볼 수 있다면 '연접한 토지'로 인정될 수 있다는 것입니다.
실제로 50m 정도 떨어진 두 필지에 대해 개발부담금 부과 처분이 적법하다고 판단한 사례가 있습니다. 이 사례에서는 두 필지 사이의 거리, 각 필지의 위치 및 형상 등 물리적 측면뿐 아니라, 사이에 위치한 제3의 토지의 면적, 소유관계 및 이용현황, 각 개발사업으로 인한 상호 편익증대 및 지가상승 효과, 각 개발사업 시행 경위 등을 종합적으로 고려하여 '연접한 토지'로 판단했습니다. (서울고법 2011. 6. 29. 선고 2010누38853 판결, 대법원 확정)
판단 기준을 정리하면 다음과 같습니다.
즉, 땅이 붙어있지 않더라도 소유관계, 이용현황, 개발사업의 상호 연관성 등을 종합적으로 고려하여 '연접' 여부를 판단한다는 점을 기억해야 합니다. 개발부담금과 관련된 분쟁에서는 이러한 요소들을 꼼꼼히 따져보는 것이 중요합니다. 참고로, 연접 여부는 실제 개발사업구역을 기준으로 판단하며, 지적공부상 하나의 필지인지 여부는 중요하지 않습니다.
관련 법조항:
일반행정판례
땅을 나눠서 개발하더라도 사실상 하나의 개발사업으로 볼 수 있다면 개발부담금 부과 대상이 될 수 있다. 또한 개발부담금은 실제 개발 면적이 아닌 허가받은 면적을 기준으로 계산한다.
일반행정판례
개발부담금을 계산할 때 기준이 되는 토지(표준지)는 단순히 용도지역이나 지목만 같다고 되는 것이 아니라, 도로와의 접근성이나 주변 토지와의 가격 균형 등 여러 요소를 종합적으로 고려하여 실제로 가장 비슷한 토지를 선택해야 한다.
일반행정판례
개발이익환수에 관한 법률에서 개발부담금을 계산할 때, 토지의 매입가격을 기준으로 개발 시작 시점의 땅값을 정할 수 있는 경우는 법으로 정해진 특정한 경우에만 해당한다는 대법원 판결.
일반행정판례
땅을 개발해서 이익을 얻었을 때 내는 개발부담금을 계산할 때, 만약 땅을 살 때 판매자의 양도소득세를 사는 사람이 부담하기로 약속했다면, 그 세금도 땅값에 포함해서 계산해야 한다는 판결입니다. 다만, 약속을 안 지켜서 생긴 가산세 등은 포함되지 않습니다.
일반행정판례
이미 개발이 완료된 토지에 새로 짓는 주택건설사업은 개발부담금 부과 대상에서 제외된다. 이전 개발사업에 대해 개발부담금이 실제로 부과되었는지 여부는 중요하지 않다.
일반행정판례
개발부담금 계산 시 토지의 처분가격과 실제 투입된 개발비용을 어떻게 산정해야 하는지에 대한 판결입니다. 특히 분양가상한제가 적용된 주택의 경우 처분가격을 어떻게 볼 것인지, 그리고 개발비용으로 인정되는 항목은 무엇인지가 핵심 쟁점입니다.