땅 쪼개서 개발하면 개발부담금 안 낼 수 있을까? - 연접한 토지와 개발사업 규모에 대한 이야기

개발이익환수제도, 들어보셨나요? 땅값이 오르면 그 이익의 일부를 국가가 환수하는 제도입니다. 이 제도의 핵심 중 하나가 바로 '개발부담금'인데요, 일정 규모 이상의 토지를 개발하면 부과됩니다. 그런데 이 개발부담금을 피하기 위해 땅을 쪼개서 개발하는 경우가 종종 발생합니다. 과연 이런 편법이 통할까요? 오늘은 연접한 토지와 개발사업 규모에 대한 대법원 판례를 통해 알아보겠습니다.

1. 붙어있는 땅, '연접한 토지'란 무엇일까요?

개발이익환수에관한법률시행령(1993. 8. 12. 대통령령 제13956호로 개정되기 전의 것) 제4조 후단, 그리고 이후 개정된 개발이익환수에관한법률시행령(1997. 6. 25. 대통령령 제15398호로 개정되기 전의 것) 제4조 제1항 후단은 "연접한 토지에 2 이상의 동일한 개발사업을 각각 다른 시기에 인가 등을 받아 사실상 분할하여 시행하는 경우에는 각 사업의 대상토지면적을 합한 토지에 하나의 개발사업이 시행되는 것으로 본다"고 규정하고 있습니다.

쉽게 말해, 붙어있는 땅을 쪼개서 따로따로 개발허가를 받더라도, 실제로는 하나의 땅을 개발하는 것처럼 취급해서 개발부담금을 부과하겠다는 뜻입니다.

그렇다면 '연접한 토지'는 정확히 어떤 의미일까요? 대법원은 '사회통념상 하나의 토지라고 평가될 수 있을 만큼 서로 맞닿아 있는 경우'라고 해석했습니다. 단순히 가까이 있는 것이 아니라, 실질적으로 붙어있는 것처럼 보여야 한다는 것이죠. (대법원 1993. 12. 24. 선고 93누20337 판결, 대법원 1994. 9. 9. 선고 94누2459 판결 참조)

2. 개발사업 규모는 어떻게 판단할까요?

개발부담금 부과 대상 여부를 판단할 때, 실제로 개발한 면적이 중요할까요, 아니면 허가받은 면적이 중요할까요? 대법원은 허가받은 면적을 기준으로 판단해야 한다고 명시했습니다. ( 개발이익환수에관한법률(1993. 6. 11. 법률 제4563호로 개정되기 전의 것) 제2조, 제5조, 구 개발이익환수에관한법률시행령(1997. 6. 25. 대통령령 제15398호로 개정되기 전의 것) 제4조 제1항 참조, 대법원 1993. 12. 24. 선고 93누20337 판결, 대법원 1994. 9. 9. 선고 94누2459 판결, 대법원 1995. 4. 25. 선고 93누13728 판결, 대법원 1996. 7. 12. 선고 95누10464 판결, 대법원 1997. 6. 27. 선고 96누12337 판결 참조)

즉, 허가받은 면적이 부과 대상 기준을 넘는다면, 실제 개발 면적이 그보다 작더라도 개발부담금을 내야 합니다.

결론적으로, 땅을 쪼개서 개발하더라도 '연접한 토지'로 판단되면 하나의 개발사업으로 간주되어 개발부담금을 납부해야 합니다. 또한, 개발사업 규모는 실제 개발 면적이 아닌 허가받은 면적을 기준으로 판단한다는 점을 기억해야 합니다. 개발사업을 계획하고 있다면 이러한 법률 및 판례를 꼼꼼히 확인하여 불이익을 받지 않도록 주의해야겠습니다.