롯데마트 주유소 건축허가, 울산 남구청의 거부는 정당한가?

대형마트에 주유소를 같이 지으려던 롯데쇼핑과 울산 남구청의 법정 공방, 그 결과는 어떻게 되었을까요? 오늘은 토지분할 조건부 건축허가와 관련된 흥미로운 판례를 소개해 드리겠습니다.

사건의 발단

롯데쇼핑은 울산 남구 달동에 위치한 롯데마트 부지 일부에 주유소를 신축하기 위해 남구청에 건축허가를 신청했습니다. 그러나 남구청은 주차장 사고 위험 증가, 교통혼잡 유발, 주민 민원 등을 이유로 건축허가를 거부했습니다. 롯데쇼핑은 이에 불복하여 소송을 제기했고, 대법원까지 이어진 법정 다툼 끝에 승소했습니다.

쟁점: 토지분할 조건부 건축허가, 무엇이 문제였나?

핵심 쟁점은 '토지분할 조건부 건축허가'였습니다. 건축법은 하나 이상의 필지 일부를 하나의 대지로 하여 건물을 지을 수 있도록 허용하고 있습니다. 다만, 건축물 사용승인 신청 전까지 토지분할을 완료해야 한다는 조건이 붙습니다. 이것이 바로 '토지분할 조건부 건축허가'입니다.

남구청은 롯데마트 부지에서 주유소 부지를 분할하는 것이 어려울 것으로 예상하고 건축허가를 거부했습니다. 하지만 대법원은 남구청의 판단이 잘못되었다고 지적했습니다.

대법원의 판단: 토지분할 가능성, 누가 판단할까?

대법원은 건축허가 신청 시 토지분할이 법적으로 가능한지 여부는 건축행정청(여기서는 남구청)이 심사해야 한다고 밝혔습니다.  토지분할이 법적으로 불가능하다면 토지분할 조건부 건축허가를 거부할 수 있습니다.

하지만 토지분할이 개발행위허가 대상인 경우에는 다릅니다. 개발행위허가 여부는 개발행위허가권자가 판단해야 하므로, 건축행정청은  개발행위허가를 받기 어려워 보인다는 이유만으로 건축허가를 거부할 수는 없습니다.

이 사건의 경우, 롯데마트 부지에서 주유소 부지를 분할하는 것은 '건축물이 있는 대지'의 분할이므로 개발행위허가 대상이 아니었습니다. 따라서 남구청은 토지분할이 법적으로 불가능하다는 이유 외에는 건축허가를 거부할 수 없었습니다.

더 나아가 대법원은 미관지구 관련 규정(구 건축법 제54조 제1항 단서, 구 국토계획법 제84조 제1항 단서)을 근거로 토지분할을 제한할 수 없다고 판단했습니다.  미관지구 규정은 건축물과 대지 전체에 미관지구 규정을 적용하는 기준을 정한 것일 뿐, 토지분할 자체를 제한하는 것은 아니라는 것입니다.

결론: 남구청의 건축허가 거부는 위법

대법원은 롯데쇼핑의 건축허가 신청이 법령상 제한 사유에 해당하지 않고, 건축허가를 제한할 만한 공익상의 필요도 없다고 판단했습니다.  따라서 남구청의 건축허가 거부 처분은 위법하다고 결론지었습니다.

관련 법조항 및 판례

• 구 건축법(2014. 1. 14. 법률 제12246호로 개정되기 전의 것) 제2조 제1호, 제54조 제1항, 제57조
• 구 건축법 시행령(2013. 11. 20. 대통령령 제24874호로 개정되기 전의 것) 제3조 제2항 제5호
• 구 측량·수로조사 및 지적에 관한 법률(2014. 6. 3. 법률 제12738호로 개정되기 전의 것) 제79조 제1항
• 구 측량·수로조사 및 지적에 관한 법률 시행령(2014. 1. 17. 대통령령 제25104호로 개정되기 전의 것) 제65조 제1항
• 구 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(2017. 4. 18. 법률 제14795호로 개정되기 전의 것) 제84조 제1항
• 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제56조 제1항 제4호
• 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제51조 제1항 제5호
• 대법원 2009. 9. 24. 선고 2009두8946 판결
• 대법원 2012. 11. 22. 선고 2010두22962 전원합의체 판결
• 대법원 1994. 1. 11. 선고 93누18228 판결
• 대법원 2014. 5. 16. 선고 2013두26118 판결

이 판례는 건축허가와 토지분할에 대한 행정청의 재량권 행사 경계를 명확히 제시하고 있다는 점에서 중요한 의미를 가집니다. 특히 토지분할 조건부 건축허가에 대한 이해를 높이는 데 도움이 될 것입니다.