맹지에 건물 짓기, 어디까지 허용될까? - 주위토지통행권과 건축법의 관계

내 땅인데 마음대로 건물을 지을 수 없다면 얼마나 답답할까요? 특히 도로와 접해있지 않아 다른 사람 땅을 지나야만 외부로 나갈 수 있는 '맹지'라면 더욱 그렇습니다. 이런 경우 '주위토지통행권'을 통해 해결할 수 있지만, 건축법과의 관계 때문에 어려움을 겪는 경우가 많습니다. 오늘은 맹지에 건물을 지을 때 발생하는 주위토지통행권과 건축법의 관계에 대한 판례를 소개하고, 어떤 점을 고려해야 하는지 자세히 알아보겠습니다.

주위토지통행권이란 무엇일까요?

주위토지통행권은 도로가 없는 땅(맹지)의 소유자가 자신의 땅을 이용하기 위해 주변 땅을 통행로로 이용할 수 있는 권리입니다(민법 제219조). 하지만 내 땅이라고 무조건 넓은 길을 내달라고 할 수는 없습니다. 통행권이 필요한 사람에게 충분하면서도 주변 땅 주인의 피해가 가장 적도록 사회 통념에 맞춰 정해야 합니다. 땅의 모양, 위치, 주변 상황, 이해관계 등 여러 요소를 따져 구체적인 상황에 맞게 판단해야 합니다.

건축법은 주위토지통행권에 어떤 영향을 미칠까요?

건축법에서는 화재 예방과 안전한 통행을 위해 건물을 지을 땅은 도로에 2m 이상 접해야 한다고 규정하고 있습니다(건축법 제33조 제1항, 제8조). 그렇다면 건축법에서 정한 도로 폭만큼 주위토지통행권을 자동으로 인정받을 수 있을까요?

대법원은 그렇지 않다고 판단했습니다. 건축법은 건축 허가를 위한 행정적인 기준일 뿐, 주위토지통행권을 보장하는 것은 아니라는 것입니다. 따라서 건축법에 맞는 도로가 없다는 이유만으로 주위토지통행권을 주장할 수는 없습니다.

맹지에 건물을 짓고 싶다면?

도시계획구역 내 주거지역에 있는 빈 땅에 건물을 짓고 싶지만, 건축법에 맞는 도로가 없어 허가를 받지 못하는 상황이라면 어떻게 해야 할까요? 이런 경우 건축법상 도로 규정을 완전히 무시할 수는 없지만, 무조건 따라야 하는 것도 아닙니다.

대법원은 공익적인 관점에서 토지 이용을 합리적으로 조정해야 한다고 판단했습니다. 즉, 건물을 짓는 사람에게 통행로가 얼마나 필요한지, 주변 땅 주인이 얼마나 손해를 볼지 등을 비교해서 주위토지통행권의 범위를 정해야 한다는 것입니다. 건축법의 도로 규정은 이때 중요한 참고 자료가 됩니다.

판례가 주는 시사점

이 판례는 맹지에 건물을 지을 때 주위토지통행권과 건축법의 관계를 명확히 보여줍니다. 건축법을 절대적인 기준으로 삼을 수는 없지만, 토지 이용의 합리적인 조정을 위해 중요한 참고 자료로 활용해야 한다는 점을 시사합니다. 맹지 소유자는 건축법 규정을 고려하면서 자신의 필요와 주변 땅 주인의 손해를 비교하여 적절한 통행로를 확보하기 위해 노력해야 할 것입니다.

참조 조문:

• 민법 제219조
• 건축법 제33조 제1항, 제8조

참조 판례:

• 대법원 1985.10.22. 선고 85다카129 판결
• 대법원 1988.2.9. 선고 87다카1156 판결
• 대법원 1989.5.23. 선고 88다카10739,10746 판결
• 대법원 1989.7.25. 선고 88다카9364 판결
• 대법원 1991.5.28. 선고 91다9961,9978 판결
• 대법원 1991.6.11. 선고 90다12007 판결