맹지에 건물 지을 수 있을까? - 건축물 대지의 접도 의무

땅을 사서 건물을 지으려고 하는데, 내 땅이 도로에 바로 붙어 있지 않고 다른 사람 땅을 지나가야만 도로에 닿는다면? 이런 땅을 흔히 '맹지'라고 부릅니다. 맹지에도 건물을 지을 수 있을까요? 결론부터 말씀드리면, 가능할 수도 있고, 아닐 수도 있습니다. 좀 더 자세히 알아보겠습니다.

건축법 제33조 제1항은 건축물을 지으려는 땅은 도로에 접해야 한다고 규정하고 있습니다. 이를 '접도의무'라고 합니다. 이런 규정을 둔 이유는 건축물 이용자의 안전 때문입니다. 교통, 피난, 방화, 위생 등의 측면에서 안전을 확보하려면 도로가 필수적이겠죠.

하지만 모든 경우에 접도의무가 절대적인 것은 아닙니다. 건축법 제33조 제1항 단서에는 예외를 두고 있는데, "당해 건축물의 출입에 지장이 없다고 인정되는 경우"에는 도로에 접하지 않아도 건축이 가능합니다.

그렇다면 "출입에 지장이 없다"는 것은 어떤 경우일까요? 대법원은 이를 판단할 때 건축물의 종류와 규모, 대지가 접하고 있는 시설물의 종류 등 구체적인 사정을 종합적으로 고려해야 한다고 판시했습니다 (대법원 1999. 6. 25. 선고 98두18299 판결, 대법원 2002. 10. 11. 선고 2002두6200 판결).

실제 사례를 하나 살펴보겠습니다. 원고들은 국유지인 제2토지를 지나야만 도로에 닿는 제1토지에 연립주택을 지으려고 했습니다. 서울시 광진구청은 제1토지가 도로에 접하지 않았다는 이유로 건축허가를 거부했죠. 하지만 대법원은 원고들의 손을 들어주었습니다 (대법원 2003.11.28. 선고 2003두8270 판결).

제1토지는 비록 도로에 직접 접하지는 않았지만, 국유지인 제2토지를 통해 폭 15m 도로로 나갈 수 있었고, 제2토지는 이미 오랫동안 통행로로 사용되어 왔습니다. 또한, 원고들이 지으려는 연립주택의 규모와 제2토지의 폭을 고려했을 때 통행에 문제가 없다고 판단했습니다. 특히, 제1토지가 맹지가 된 것은 과거 국가가 삼성아파트 건설을 승인하면서 제1토지의 출입로를 확보하도록 조건을 붙였음에도 제대로 이행되지 않았기 때문이라는 점도 고려되었습니다. 결국 국가가 원고들의 제2토지 매수 신청을 받아들이거나, 최소한 통행을 허용해야 할 의무가 있다고 본 것입니다.

이처럼 맹지라도 무조건 건축이 불가능한 것은 아닙니다. 주변 상황과 여러 조건들을 종합적으로 검토하여 "건축물의 출입에 지장이 없다"고 인정되면 건축허가를 받을 수 있습니다. 다만, 각 사례마다 판단 기준이 다를 수 있으므로 전문가와 상담하는 것이 좋습니다.