맹지에 집을 지을 수 있을까? - 도로 없는 땅의 건축 가능성

땅을 샀는데, 주변이 다른 사람 땅으로 둘러싸여 도로에 닿지 않는다면? 이런 땅을 '맹지'라고 부릅니다. 맹지에는 집을 지을 수 있을까요? 오늘은 맹지에 건물을 지을 수 있는 조건과 관련된 법원 판례를 살펴보겠습니다.

도로가 없으면 건물도 없다?

건축법은 건물을 지으려면 땅이 도로에 2m 이상 접해야 한다고 규정하고 있습니다 (건축법 제8조, 제9조). 만약 도로에 접하지 않는다면, 예외적으로 다음과 같은 조건을 만족해야 건축이 가능합니다.

• 주변에 광장, 공원, 유원지 등 넓은 공터가 있는 경우
• 건축법에서 정한 기준 너비 이상의 도로(위치지정도로, 건축법 제2조 제11호 나목)를 확보할 수 있도록 주변 땅 주인들의 동의를 얻은 경우

즉, 맹지는 위 조건들을 충족하지 않는 한 건축 허가를 받을 수 없다는 뜻입니다. 택지소유상한에관한법률 제20조 제1항 제3호에서도 건축법에 따라 건축이 금지된 나대지에 해당합니다.

내 땅이 도로에 닿아 있다면?

맹지 주변에 내 땅이 있고, 그 땅이 도로에 접해 있다면 어떨까요? 이 경우에도 내 땅에 위치지정도로를 만들 수 있는 충분한 공간이 있어야 맹지에 건축할 수 있습니다. 만약 위치지정도로를 만들 공간이 부족하다면, 여전히 건축이 금지된 땅으로 봅니다.

법원은 어떻게 판단했을까?

한 교회 재단이 소유한 맹지가 다른 토지로 둘러싸여 도로에 접하지 않았고, 교회 소유의 다른 땅에 좁은 통로가 있었지만 위치지정도로로 사용하기에는 너비가 부족했습니다. 법원은 이 맹지가 도로 접면 조건을 갖추지 못했으므로 건축이 금지된 나대지에 해당한다고 판결했습니다 (서울고등법원 1997. 6. 24. 선고 96구18573 판결). 건축선 후퇴 규정(건축법 제36조 제1항 단서)을 적용하더라도 기준 너비에 미달하는 위치지정도로는 인정되지 않는다는 점도 명확히 했습니다.

이 판례는 맹지에 건축하기 위해서는 단순히 주변에 내 땅이 있다는 것만으로는 부족하고, 실제로 도로 접면 조건을 충족해야 한다는 것을 보여줍니다. 땅 주인이 도로를 확보하기 위해 노력하지 않았더라도, 건축이 가능한 땅으로 인정되지 않습니다 (대법원 1994. 2. 25. 선고 93누20498 판결, 1996. 3. 8. 선고 95누18680 판결).

핵심 정리:

• 맹지에 건축하려면 도로에 2m 이상 접해야 하거나, 예외적인 조건을 충족해야 합니다.
• 주변에 내 땅이 있더라도 위치지정도로를 만들 공간이 없다면 건축이 불가능합니다.
• 건축선 후퇴 규정을 적용해도 기준 너비 미달 도로는 인정되지 않습니다.

참고 법률 및 판례:

• 건축법 제2조 제11호 나목, 제8조, 제9조, 제33조, 제36조 제1항
• 택지소유상한에관한법률 제20조 제1항 제3호
• 대법원 1994. 12. 27. 선고 94누9795 판결
• 대법원 1994. 2. 25. 선고 93누20498 판결
• 대법원 1996. 3. 8. 선고 95누18680 판결
• 대법원 1996. 7. 9. 선고 96누2750, 2828 판결