먼저 들어간 사람이 임대인? 보증금 늦게 내도 괜찮을까?

이사 갈 집을 구하고 계약까지 마쳤는데, 갑자기 다른 사람이 나타나 내 집이라고 주장한다면? 생각만 해도 아찔한 상황이죠. 특히 전세나 월세처럼 큰돈이 걸린 주택 임대차에서는 더욱 신경이 쓰일 수밖에 없습니다. 오늘은 이와 관련된 실제 판례를 바탕으로 '보증금을 늦게 냈을 때, 내 권리를 지킬 수 있는지' 알아보겠습니다.

사례:

A씨는 빈 집 상태였던 단독주택 101호를 보증금 6,500만 원에 임차하기로 했습니다. 계약 당일 500만 원을 지급하고, 집주인의 허락 하에 다음 날 이삿짐 일부를 옮겨 놓았습니다. 전입신고와 확정일자는 계약 당일에 받았습니다. 그리고 약 한 달 뒤, 나머지 보증금 6,000만 원을 지급하고 이사를 마쳤습니다.

그런데 A씨가 이사하는 동안, B씨가 같은 주택의 303호를 전세 계약하고 전세권 설정 등기까지 마쳤습니다. 만약 집주인에게 문제가 생겨 경매에 넘어간다면, A씨는 보증금을 늦게 지급했기 때문에 B씨보다 먼저 돈을 돌려받지 못하는 걸까요?

결론: A씨는 보증금을 늦게 완납했더라도, B씨보다 우선 변제권을 가집니다.

근거:

대법원은 임차인이 주택의 인도와 전입신고를 마치고 확정일자를 받았다면, 잔금을 나중에 지급하더라도 우선변제권을 가진다고 판단했습니다 (대법원 2017. 8. 29. 선고 2017다212194 판결).

주택임대차보호법 제3조의2 제1항은 "임차인은 주택의 인도 및 주민등록을 마친 다음 날부터 제3자에 대하여 대항력을 취득한다"고 규정하고 있습니다. 또한, 같은 법 제8조 제1항은 "임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다"고 규정하고 있습니다. 이러한 규정들을 종합해 볼 때, 중요한 것은 보증금 '완납' 시점이 아니라, '인도'와 '전입신고' 시점입니다.

위 사례에서 A씨는 계약 당일 일부 보증금을 지급하고 집주인 동의 하에 다음 날 이삿짐을 옮겨놓았으므로, 다음 날 주택을 인도받은 것으로 볼 수 있습니다. 또한 계약 당일 전입신고와 확정일자를 받았습니다. 따라서 A씨는 B씨보다 먼저 대항력과 우선변제권을 취득한 것입니다.

핵심 정리:

• 주택 임대차에서 중요한 것은 보증금 완납 시점이 아니라, 주택 인도, 전입신고, 확정일자입니다.
• 계약 당일 일부 보증금만 지급하고, 집주인 동의 하에 이삿짐을 옮겨 놓았다면, 주택을 인도받은 것으로 인정될 수 있습니다.
• 따라서 잔금을 나중에 치르더라도, 먼저 전입신고와 확정일자를 받았다면 우선변제권을 확보할 수 있습니다.

이처럼 주택 임대차에서는 법적인 절차를 제대로 밟는 것이 매우 중요합니다. 혹시라도 비슷한 상황에 처했다면, 전문가의 도움을 받아 자신의 권리를 지키는 것이 좋습니다.