전세집 경매, 나보다 늦게 들어온 사람이 먼저 돈 받아간다고?

이사 갈 집을 알아보다가 마음에 쏙 드는 전셋집을 발견했습니다! 계약서에 도장 쾅 찍고, 이사도 하고 전입신고까지 완료! 확정일자도 잊지 않고 받았습니다. 그런데 갑자기 집주인의 사정이 어려워져 집이 경매에 넘어가는 상황이 발생했습니다. 나보다 늦게 이 집에 들어온 다른 세입자도 있는데, 누가 먼저 배당금을 받을 수 있을까요? 오늘은 이와 관련된 법원의 판단을 소개해 드리겠습니다.

소액임차인, 그리고 확정일자

전세보증금을 지키기 위해서는 '대항력'과 '우선변제권'을 확보해야 합니다. 대항력은 집주인이 바뀌더라도 계속 살 수 있는 권리이고, 우선변제권은 집이 경매로 넘어갔을 때 다른 채권자보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있는 권리입니다. 대항력은 전입신고와 주택 인도를 통해, 우선변제권은 확정일자를 통해 얻을 수 있습니다.

소액임차인은 일정 금액 이하의 보증금을 가진 세입자를 말합니다. 이들은 주택임대차보호법에 따라 경매 시 다른 채권자보다 더 먼저 일정 금액을 배당받을 수 있습니다 (주택임대차보호법 제8조 제1항).

법원은 어떻게 판단했을까요?

이번 사건에서 법원은 대항요건(전입신고와 주택 인도)과 확정일자를 모두 갖춘 임차인이 여러 명이고, 이들이 모두 소액임차인의 지위도 갖춘 경우, 배당 순위를 어떻게 정해야 하는지에 대한 기준을 제시했습니다.

핵심은, 소액임차인으로서 보호받는 금액은 먼저 배당하고, 그 이후 남은 보증금에 대해서는 확정일자 순서대로 배당해야 한다는 것입니다. 즉, 소액임차인 최우선변제금을 제외한 나머지 보증금에 대해서는 확정일자를 받은 날짜가 빠른 사람이 우선적으로 배당받게 됩니다. 동순위가 아니라는 것이죠.

(대법원 1992. 10. 13. 선고 92다30597 판결, 주택임대차보호법 제3조의2 제2항, 제8조 제1항)

정리하자면:

1. 전세 계약 시 대항력(전입신고 + 주택 인도)과 우선변제권(확정일자) 확보는 필수!
2. 소액임차인은 경매 시 일정 금액을 최우선적으로 배당받을 수 있습니다.
3. 소액임차인 최우선변제금을 초과하는 보증금에 대해서는 확정일자 순서대로 배당이 이루어집니다.

전세 계약, 특히 경매 상황에 놓일 가능성을 생각한다면 이러한 법적 지식을 숙지하고, 본인의 권리를 제대로 행사하는 것이 중요합니다.