헉, 이사하려는데 집주인이 돈 안 줘요! 근데 등기부등본에 뭔가 이상한 게...?

이사 날짜는 다가오는데 집주인은 전세금/보증금을 돌려주지 않고, 등기부등본을 확인해보니 낯선 임차권등기가 떡하니 설정되어 있다면? 정말 머리가 띵해지는 상황이죠. 오늘은 이런 억울한 상황에 처한 세입자 '갑'씨의 사례를 통해 먼저 설정된 임차권등기가 있는 집에 이사했을 때 우선변제권을 받을 수 있는지 알아보겠습니다.

사례:

갑씨는 새 집을 구하고 기쁜 마음으로 임대차계약을 체결했습니다. 전입신고도 하고 확정일자도 받았죠. 그런데 이사 갈 날이 되었는데 집주인이 갑자기 돈이 없다며 보증금을 돌려주지 않습니다. 답답한 마음에 등기부등본을 떼어봤더니, 갑씨가 계약하기 전에 이미 다른 세입자의 임차권등기가 설정되어 있었습니다. 갑씨는 자신의 보증금을 돌려받을 수 있을까요? 특히, 경매 등의 상황에서 다른 채권자들보다 먼저 보증금을 배당받을 수 있는 우선변제권은 인정될까요?

안타깝지만, 갑씨는 우선변제권을 행사할 수 없습니다.

주택임대차보호법 제3조의3 제6항에 따르면, 이미 임차권등기가 경료된 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 우선변제권을 주장할 수 없습니다. 쉽게 말해, 등기부등본에 임차권등기가 있는 것을 확인하지 못하고 계약한 경우에도, 그 이후에 입주한 세입자는 다른 채권자들보다 먼저 보증금을 돌려받을 권리가 없다는 뜻입니다.

주택임대차보호법 제3조의3 (임차권등기명령)

⑥ 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기가 끝난 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분으로 한정한다)을 그 이후에 임차한 임차인은 제8조에 따른 우선변제를 받을 권리가 없다.

왜 이런 규정이 있을까요?

임차권등기는 기존 세입자가 보증금을 돌려받지 못했을 때, 집이 경매로 넘어가더라도 자신의 권리를 보호받기 위해 설정하는 제도입니다. 따라서 임차권등기가 된 주택은 이미 다른 세입자의 권리가 존재한다는 것을 명확하게 보여주는 것이죠. 이런 상황에서 나중에 들어온 세입자에게까지 우선변제권을 인정한다면, 기존 세입자의 권리를 보호하기 어려워지고 복잡한 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다.

그럼 갑씨는 어떻게 해야 할까요?

갑씨는 집주인에게 보증금 반환을 요구하고, 반환받지 못할 경우 소송 등 법적 절차를 통해 보증금을 돌려받아야 합니다. 임차권등기가 있는 것을 모르고 계약했다는 사실만으로는 집주인의 채무를 면제받을 수 없다는 점을 명심해야 합니다. 계약 전 등기부등본 확인은 필수입니다!

결론적으로, 임차권등기가 되어 있는 주택을 임차하는 것은 상당한 위험을 감수해야 하는 일입니다. 계약 전 반드시 등기부등본을 꼼꼼히 확인하고, 이상한 점이 있다면 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다. 힘들게 모은 보증금, 안전하게 지키는 것이 가장 중요합니다.