짐 일부만 옮겼어도 이사 완료? 전세보증금 우선변제권, 언제 생길까?

이사를 하면서 보증금을 한 번에 다 내지 못하는 경우가 종종 있습니다. 그런데 집주인이 갑자기 집을 팔거나 빚 때문에 경매에 넘어가는 상황이 발생하면, 내 보증금은 어떻게 될까요? 특히 먼저 전세권 설정을 한 사람이 있다면 더욱 걱정되죠. 오늘은 이와 관련된 법원 판결을 소개해드리겠습니다.

사건의 개요

원고들은 신축 건물 3층 단독주택의 1층을 임차하기로 계약하고, 계약 당일 보증금 일부(500만 원)만 지급했습니다. 나머지 보증금(6,000만 원)은 한 달 뒤에 지급하기로 약속했죠. 원고들은 같은 날 이사할 수 있는지 집주인에게 확인 후 현관 비밀번호를 받았고, 전입신고와 확정일자도 받았습니다. 다음 날, 2.5톤 트럭으로 일부 짐을 옮겨놓고 평일에는 새집에서 자고 주말에는 기존 집에서 지냈습니다. 한 달 뒤, 나머지 보증금을 지급하고 모든 짐을 옮겨 이사를 마쳤습니다. 그런데, 원고들이 이사하기 전 집주인은 다른 사람에게 같은 건물 3층에 대한 전세권 설정을 해주었고, 얼마 후 건물 전체가 매매된 뒤 경매에 넘어갔습니다. 결국 법원은 원고들보다 3층 전세권자에게 먼저 배당금을 지급했습니다. 이에 원고들은 이의를 제기했습니다.

법원의 판단

법원은 원고들의 손을 들어주었습니다. 주택임대차보호법에 따르면, 임차인은 주택의 인도와 전입신고를 마친 다음 날부터 제3자에게 대항력을 갖습니다. 그리고 확정일자까지 받으면 경매 시 후순위권리자보다 보증금을 우선 변제받을 권리(우선변제권)를 갖게 됩니다 (주택임대차보호법 제3조 제1항, 제3조의2 제2항).

여기서 중요한 것은 '주택의 인도'의 의미입니다. 법원은 '주택의 인도'는 사회통념상 사실적 지배가 이전되는 것을 의미한다고 판단했습니다. 즉, 물리적으로 모든 짐을 옮기지 않았더라도, 집주인이 비밀번호를 알려주고 이사를 허락하는 등 임차인이 해당 주택을 사용할 수 있는 상태가 되었다면 인도되었다고 볼 수 있다는 것입니다. 이 사건에서 원고들은 비밀번호를 받아 집에 들어가 일부 짐을 옮겨놓고 생활하기 시작했으므로, 이미 주택을 인도받은 것으로 보았습니다.

또한, 법원은 우선변제권이 인정되기 위해 계약 당시 보증금 전액을 지급했어야 하는 것은 아니라고 판단했습니다. 따라서 원고들은 보증금 일부만 낸 상태에서도 인도, 전입신고, 확정일자를 갖춘 시점을 기준으로 보증금 전액에 대한 우선변제권을 갖게 됩니다.

핵심 정리

• 대항요건: 주택의 인도 + 전입신고 (다음 날부터 효력 발생)
• 우선변제권: 대항요건 + 확정일자
• 주택의 인도: 사회통념상 사실적 지배의 이전 (열쇠 수령, 비밀번호 확인, 이사 가능 여부 등 고려)
• 보증금: 계약 시점에 전액 지급하지 않아도, 대항요건 + 확정일자 갖춘 시점에 전액에 대한 우선변제권 인정

참조조문: 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제3조의2 제2항

참조판례: 대법원 2003. 11. 14. 선고 2001다78867 판결, 대법원 2005. 9. 30. 선고 2005다24677 판결