메이크업샵 창업, 임대차 계약 똑똑하게 하기!

두근두근 설렘 가득한 메이크업샵 창업! 하지만 화려한 시작 전에 꼭 넘어야 할 산이 있죠? 바로 임대차 계약입니다. 꼼꼼하게 따져보지 않고 계약했다간 낭패를 볼 수 있으니, 오늘 저와 함께 임대차 계약의 A to Z를 파헤쳐 보아요!

1. 어떤 법을 따라야 할까?

메이크업샵 점포 임대차 계약은 크게 두 가지 법의 적용을 받습니다. 하나는 민법, 다른 하나는 **상가건물 임대차보호법(상가임대차법)**입니다. 상가임대차법은 임차인을 보호하기 위한 특별법이지만, 모든 임대차 계약에 적용되는 것은 아니에요.

상가임대차법의 보호를 받으려면 **'환산보증금'**이 지역별로 정해진 기준액 이하여야 합니다. 환산보증금은 보증금+(월세x100)으로 계산합니다. (상가임대차법 제2조제1항, 시행령 제2조제1항·제2항·제3항)

• 서울특별시: 9억원
• 수도권 과밀억제권역(서울 제외) 및 부산광역시: 6억 9천만원
• 광역시(수도권 과밀억제권역 및 군 지역, 부산 제외), 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시, 광주시: 5억 4천만원
• 그 외 지역: 3억 7천만원

만약 환산보증금이 이 기준액을 넘으면 상가임대차법의 보호를 받지 못하고 민법의 적용을 받게 됩니다. 따라서 계약 전, 내 계약이 어떤 법의 적용을 받는지 꼭 확인해야 합니다!

2. 임대차 기간은 얼마나 될까?

계약서에 임대차 기간을 따로 정하지 않았다면, 민법에 따라 임대인과 임차인 모두 언제든지 계약 해지 통보를 할 수 있습니다. 임대인이 통보하면 6개월 후, 임차인이 통보하면 1개월 후에 계약이 해지됩니다. (민법 제635조)

하지만 상가임대차법의 적용을 받는 경우, 계약 기간을 1년 미만으로 정했더라도 최소 1년은 보장됩니다! 임차인은 1년 미만의 기간을 주장할 수도 있지만, 최소 1년은 보장받을 수 있다는 것을 기억하세요. (상가임대차법 제9조제1항)

3. 계약 갱신은 어떻게 할까?

상가임대차법의 보호를 받는 임차인은 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 최초 계약 포함 최대 10년까지 계약 갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 정당한 사유 없이 거절할 수 없습니다. 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신을 요구해야 한다는 점 잊지 마세요! (상가임대차법 제10조제1항·제2항)

4. 내 보증금은 안전할까? - 우선변제권 & 최우선변제권

힘들게 모은 보증금, 혹시라도 건물에 문제가 생기면 어쩌죠? 걱정 마세요! 상가임대차법은 임차인의 보증금을 보호하기 위해 우선변제권을 보장합니다. 건물이 경매나 공매에 넘어가더라도 다른 채권자보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있는 권리입니다. (상가임대차법 제5조제2항)

우선변제권을 갖기 위한 세 가지 조건!

• 건물 인도: 실제로 점포를 사용하고 있어야 합니다.
• 사업자등록: 사업자등록을 완료해야 합니다.
• 확정일자: 임대차계약서에 확정일자를 받아야 합니다. 세무서에서 받을 수 있어요.

특히 보증금이 일정 금액 이하인 소액임차인은 최우선변제권을 통해 더욱 강력하게 보호받습니다. 경매 신청 등기 전에 위의 세 가지 요건을 갖춘 소액임차인은 다른 담보물권자보다도 먼저 일정 금액을 변제받을 수 있습니다. (상가임대차법 제14조제1항, 시행령 제6조·제7조) 지역별 보증금액 및 최우선변제 금액은 위의 표를 참고해주세요.

5. 권리금, 제대로 알고 챙기자!

권리금은 기존 임차인이 새 임차인에게 영업시설, 거래처, 노하우 등을 넘겨주는 대가로 받는 돈입니다. (상가임대차법 제10조의3제1항) 임대인은 임대차 기간 만료 6개월 전부터 종료 시까지 임차인의 권리금 회수를 방해해서는 안 됩니다. (상가임대차법 제10조의4제1항) 권리금 관련 분쟁도 많이 발생하니, 계약 전 미리 꼼꼼하게 확인하는 것이 중요합니다.

메이크업샵 창업, 꿈을 현실로 만드는 첫걸음! 꼼꼼한 임대차 계약으로 든든하게 시작하세요!