피부관리실 창업, 점포 임대차 계약 A to Z! (feat. 상가임대차보호법)

두근두근! 드디어 꿈에 그리던 피부관리실 창업을 결심하셨군요! 창업의 첫걸음은 바로 '점포'죠. 내 가게가 될 소중한 공간을 얻기 위해 가장 중요한 절차, 바로 임대차 계약에 대해 알아보겠습니다.

1. 나에게 적용되는 법은?

점포 임대차 계약은 크게 두 가지 법의 테두리 안에서 이루어집니다. 바로 민법과 **상가건물 임대차보호법(이하 '상가임대차법')**입니다. 상가임대차법은 임차인, 즉 세입자를 보호하기 위한 법이기 때문에 상가임대차법이 적용될 경우, 민법보다 상가임대차법이 우선합니다. 민법은 보충적인 역할을 하게 되죠.

그런데 중요한 점! 상가임대차법은 모든 임대차 계약에 적용되는 것이 아닙니다. 다음과 같이 지역별로 정해진 보증금 기준을 충족해야 합니다. (상가임대차법 제2조제1항 및 상가임대차법 시행령 제2조제1항)

※ 보증금액 환산 주의!

월세도 보증금에 포함됩니다! 보증금과 월세를 합쳐서 위 금액을 넘으면 상가임대차법의 보호를 받을 수 없어요. 월세는 보증금으로 환산해서 계산하는데, 월세 x 100을 더한 금액이 위의 보증금 기준 이하여야 합니다. (상가임대차법 제2조제2항, 상가임대차법 시행령 제2조제2항 및 제3항)

2. 임대차 기간, 얼마나 보장될까?

상가임대차법이 적용되는 경우, 계약서에 기간을 따로 쓰지 않았거나 1년 미만으로 적었더라도 최소 1년은 보장됩니다! (상가임대차법 제9조제1항) 물론 임차인이 1년 미만의 기간에도 동의했다면 그 기간이 유효할 수 있습니다.

더 중요한 것은 계약갱신요구권! 최초 계약을 포함해 최대 10년까지 계약 갱신을 요구할 수 있습니다. 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없어요. (상가임대차법 제10조제1항 및 제2항) 단, 임대인도 특정 상황에서는 거절할 수 있으니 꼼꼼히 확인해야 합니다. 그리고 이 10년 계약갱신요구권은 2018년 10월 16일 이후 최초 체결 또는 갱신되는 임대차 계약부터 적용됩니다. (상가임대차법(법률 제15791호, 2018. 10. 16.) 부칙 제2조)

만약 상가임대차법이 적용되지 않는다면? 민법에 따라 계약 기간을 정하지 않았을 경우, 임대인과 임차인은 언제든지 계약 해지를 통보할 수 있습니다. 임대인이 해지 통보를 하면 6개월 후, 임차인이 하면 1개월 후에 해지 효력이 발생합니다. (민법 제635조)

3. 내 보증금은 안전할까? - 우선변제권 & 소액임차인 최우선변제권

힘들게 모은 내 보증금, 혹시 건물에 문제가 생겨서 날아가면 어떡하죠? 걱정 마세요! **대항요건(사업자등록 + 건물 인도)**을 갖추고 임대차계약서에 확정일자를 받으면, 건물이 경매나 공매로 넘어가더라도 다른 채권자보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있는 우선변제권이 있습니다. (상가임대차법 제5조제2항)

소액임차인이라면 더 강력한 보호를 받습니다. 지역별로 정해진 보증금 이하의 소액임차인은 경매 신청 등기 전에 대항요건을 갖추면, 일정 금액을 다른 담보물권자보다 가장 먼저 돌려받을 수 있는 최우선변제권을 갖습니다. (상가임대차법 제14조제1항, 상가임대차법 시행령 제6조 및 제7조)

4. 권리금, 제대로 알고 챙기자!

권리금이란 기존 임차인이 새 임차인에게 영업시설, 거래처, 영업 노하우, 입지 등의 가치를 넘겨주는 대가로 받는 돈입니다. (상가임대차법 제10조의3제1항)

임대인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인이 새 임차인을 구해 권리금을 받는 것을 방해해서는 안 됩니다. (상가임대차법 제10조의4제1항)

성공적인 피부관리실 창업을 위해서는 점포 임대차 계약에 대한 정확한 이해가 필수입니다. 꼼꼼히 확인하고 준비하여 안전하고 든든하게 시작하세요!