무허가 건물, 재개발 조합원 자격 될까요?

재개발 사업에서 무허가 건물 소 소유자도 조합원이 될 수 있을까요? 단순히 오래된 건물이라고 다 되는 건 아닙니다. 관악구의 한 재개발 조합에서 조합원 자격을 두고 법정 다툼까지 간 사례를 통해 자세히 알아보겠습니다.

사건의 개요

관악구 봉천4-2구역에서 재개발 사업이 진행되면서, 일부 무허가 건물 소유자들이 조합원 자격을 인정받지 못했습니다. 이들은 자신들의 건물이 오래되었으니 조합원 자격이 있다고 주장했지만, 조합은 관악구 조례에 명시된 요건을 충족하지 못했다며 거부했습니다. 결국 소송까지 이어졌고, 대법원까지 간 끝에 조합의 손을 들어줬습니다.

쟁점: 무허가 건물도 조합원 자격이 인정될까?

핵심 쟁점은 '서울특별시 관악구 무허가건물 정비사업에 대한 보상금 지급 조례(이하 '보상조례')' 제3조의 해석이었습니다. 이 조례는 무허가 건물에 대한 보상 기준을 정하고 있는데, 원고들은 단순히 1981년 12월 31일 이전에 건물이 지어졌다는 사실만으로 조합원 자격이 있다고 주장했습니다. 하지만 법원은 그렇게 간단히 보지 않았습니다.

법원의 판단

대법원은 보상조례 제3조가 단순히 건축 시점만을 기준으로 하지 않는다고 판단했습니다. 즉, 1981년 12월 31일 (85㎡ 이하 주거용 건물은 1982년 4월 8일) 이전에 지어졌다는 것 외에도 다음과 같은 객관적인 증거가 필요하다고 밝혔습니다.

• 1981년 12월 31일 당시 무허가건물대장에 등재되어 있을 것
• 1981년 제2차 촬영 항공사진에 건물이 찍혀 있을 것
• 재산세 납부 기록 등 공적인 자료를 통해 1981년 12월 31일 이전에 건물이 존재했음을 증명할 것
• (85㎡ 이하 주거용 건물의 경우) 1982년 제1차 촬영 항공사진에 건물이 찍혀 있거나, 재산세 납부 기록 등을 통해 1982년 4월 8일 이전에 건물이 존재했음을 증명할 것

법원은 이러한 요건들을 단순한 '예시'가 아니라 필수 요건으로 해석했습니다. 원고들은 이러한 증거들을 제시하지 못했고, 따라서 조합원 자격을 인정받지 못했습니다.

참고 법조항 및 판례

• 구 도시재개발법(1995. 12. 29. 법률 제5116호로 전문 개정되기 전의 것) 제2조 제4호(현행 제8조 참조), 제20조(현행 제14조 참조)
• 대법원 1987. 7. 21. 선고 87누217 판결

결론

무허가 건물 소유자라고 해서 모두 재개발 조합원이 될 수 있는 것은 아닙니다. 조합원 자격을 인정받기 위해서는 관련 조례에서 정한 요건을 충족하고, 이를 객관적인 증거로 입증해야 합니다. 재개발 사업에 참여하려는 무허가 건물 소유자라면 관련 조례와 판례를 꼼꼼히 확인하고, 필요한 증빙자료를 미리 준비하는 것이 중요합니다.