묵시적 갱신된 전세, 내 보증금은 안전할까? (우선변제권)

전세 계약 기간이 끝나가는데, 집주인과 따로 얘기 없이 그냥 살고 계신가요? 이런 경우, 전세 계약은 자동으로 갱신되는 '묵시적 갱신'이 됩니다. 그런데 이렇게 묵시적으로 갱신된 전세, 내 보증금은 과연 안전할까요? 특히, 집이 경매로 넘어가는 최악의 상황에서도 내 보증금을 우선적으로 돌려받을 수 있는 우선변제권은 어떻게 될까요? 많은 분들이 궁금해하는 부분입니다.

핵심은 '최초 확정일자'입니다.

전세 계약을 맺고 전입신고와 확정일자를 받으면 대항력과 우선변제권이 생깁니다. 이때 중요한 것은 처음 계약 당시 받은 확정일자가 묵시적 갱신 이후에도 유효하다는 점입니다. 보증금이나 다른 조건을 바꾸지 않고 그대로 갱신되었다면, 혹시 나중에 문제가 생겨도 처음 계약했을 때의 조건과 그때 받은 확정일자를 기준으로 보증금을 우선 변제 받을 수 있습니다.

대법원도 이를 인정합니다.

대법원 2012. 7. 26. 선고 2012다45689 판결에서도 이러한 원칙을 확인할 수 있습니다. 이 판결에서는 임차인이 대항력과 확정일자를 갖춘 후 임대차 계약이 묵시적으로 갱신되었는데, 집주인의 토지가 경매에 넘어갔습니다. 집주인 측에서는 묵시적 갱신으로 우선변제권이 소멸했거나, 최소한 토지 지분만큼만 보장된다고 주장했지만, 대법원은 이를 받아들이지 않았습니다. 처음 계약 당시 확정일자를 받았으니, 그때의 조건대로 우선변제권을 행사할 수 있다고 판단한 것입니다.

관련 법 조항도 살펴볼까요?

• 주택임대차보호법 제6조 (묵시적 갱신) 계약 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 집주인이 계약 갱신 거절을 통지하지 않거나 임차인이 계약 갱신 거절을 통지하지 않으면, 그 기간이 끝난 때에 종전 임대차와 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다.
• 주택임대차보호법 제3조의2 (우선변제권) 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있습니다. 이를 위해서는 임대차 계약증서상 확정일자를 받아야 합니다.

결론적으로, 묵시적 갱신이 되었다고 해서 우선변제권에 영향을 미치는 것은 아닙니다. 처음 계약 당시 확정일자를 받았다면 안심하셔도 됩니다. 하지만, 계약 조건을 변경하거나 재계약을 하는 경우에는 반드시 다시 확정일자를 받아야 한다는 점을 잊지 마세요!