전세 계약 갱신했는데, 내 보증금은 안전할까? (우선변제권 기준시점)

전세 계약 갱신, 축하드립니다! 하지만 혹시 갱신하면서 내 보증금의 안전장치가 사라지는 건 아닐까 걱정되시나요? 특히 집주인이 바뀌거나 집이 경매에 넘어가는 상황을 생각하면 더욱 불안하실 수 있습니다. 이런 걱정을 해결해 드리기 위해 오늘은 전세 계약 갱신 후에도 내 보증금을 지켜주는 우선변제권에 대해 알아보겠습니다.

핵심은 바로 "우선변제권의 기준시점" 입니다. 우선변제권이란, 만약 집이 경매에 넘어가면 다른 채권자들보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있는 권리입니다. 이 권리를 갖추려면 대항력 (전입신고 + 실거주) 과 확정일자가 필요합니다.

그런데 계약을 갱신하면 이 중요한 우선변제권에 어떤 영향을 미칠까요? 다행히 계약 갱신 후에도 기존의 우선변제권은 유지됩니다! 즉, 갱신 전에 이미 대항력과 확정일자를 갖추었다면, 갱신 후에도 처음 대항력과 확정일자를 갖춘 시점을 기준으로 보증금을 보호받을 수 있습니다.

예를 들어, 2022년 1월에 전세 계약을 하고 전입신고와 확정일자를 받았다고 가정해봅시다. 그리고 2024년 1월에 계약을 갱신했습니다. 만약 2024년 3월에 집이 경매에 넘어간다면, 2022년 1월 (처음 대항력과 확정일자를 갖춘 시점)을 기준으로 다른 채권자들보다 먼저 보증금을 변제받을 수 있는 것입니다.

이러한 내용은 대법원 판례를 통해 확실하게 정립되어 있습니다. (대법원 2012. 7. 26. 선고 2012다45689 판결) 이 판례에 따르면, 임차인이 대항력과 확정일자를 갖춘 후 임대차계약이 갱신되더라도, 대항력과 확정일자를 갖춘 때를 기준으로 종전 임대차 내용에 따른 우선변제권을 행사할 수 있습니다.

결론적으로, 전세 계약 갱신 시 새롭게 전입신고나 확정일자를 받을 필요 없이 기존 권리가 유지되므로 안심하셔도 됩니다. 하지만 갱신 계약 시 보증금이 증액되었다면, 증액된 부분에 대해서는 새롭게 확정일자를 받아야 증액된 보증금까지 안전하게 보호받을 수 있다는 점 잊지 마세요!