전세 계약 갱신? 내 보증금은 언제부터 보호받나요?

전세 계약 갱신, 축하드립니다! 하지만 혹시 갱신 후에도 내 보증금이 잘 보호받을 수 있을지 걱정되시나요? 특히 이전 계약에서 이미 대항력과 확정일자를 받았다면 갱신 후에도 그 효력이 유지되는지 궁금하실 겁니다. 오늘은 이 부분에 대해 명쾌하게 설명해 드리겠습니다.

사례를 통해 알아보겠습니다.

만약 갑이라는 세입자가 2014년 5월 5일에 전입신고와 확정일자를 받아 대항력과 확정일자를 모두 갖춘 후, 2016년 5월 4일에 전세 계약을 갱신했다고 가정해 봅시다. 이 경우 갑은 언제부터 보증금에 대한 우선변제권을 행사할 수 있을까요? 갱신된 날짜인 2016년 5월 4일부터일까요?

정답은 아닙니다!

핵심은 최초 대항력과 확정일자를 갖춘 날짜입니다. 즉, 갑의 경우 2014년 5월 5일부터 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 계약이 갱신되었다고 해서 이 기준일이 바뀌는 것은 아닙니다.

법적 근거는 다음과 같습니다.

주택임대차보호법 제3조(대항력 등)에 "임차인은 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다."라고 명시되어 있습니다. 또한, 같은 법 제3조의2(우선변제권)에 "임차주택의 등기가 없는 경우에는 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받는 권리(이하 "우선변제권"이라 한다)는 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 후 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 때에만 발생한다."라고 규정하고 있습니다.

이와 관련하여 대법원은 "임차인이 대항력과 확정일자를 갖춘 후에 임대차계약이 갱신되더라도 대항력과 확정일자를 갖춘 때를 기준으로 종전 임대차 내용에 따른 우선변제권을 행사할 수 있다"고 판시했습니다 (대법원 2012.07.26. 선고 2012다45689 판결).

결론적으로, 전세 계약 갱신 시에는 최초에 대항력과 확정일자를 갖춘 날짜가 보증금 보호의 기준점이 된다는 사실을 꼭 기억하시기 바랍니다. 갱신 계약을 하더라도 안심하고 내 권리를 지킬 수 있도록 꼼꼼하게 확인하세요!