전세 계약 갱신했는데, 내 보증금은 안전할까요? (대항력 & 우선변제권)

전세 계약 갱신, 축하드립니다! 하지만 혹시 '내 보증금은 안전할까?'라는 걱정이 드시나요? 특히 집값이 떨어지거나 집주인이 바뀌는 상황이 걱정될 수 있습니다. 이럴 때 필요한 것이 바로 대항력과 우선변제권입니다. 이 두 가지 권리가 갱신된 계약에도 유지되는지 알아보겠습니다.

대항력이란 무엇일까요?

쉽게 말해, 새로운 집주인에게도 내 전세 계약을 주장할 수 있는 힘입니다. 전입신고와 실제 거주를 통해 얻을 수 있습니다 (주택임대차보호법 제3조 제1항). 대항력이 있으면 집이 경매로 넘어가더라도 새 집주인에게 전세금을 돌려받을 때까지 집을 비워주지 않아도 됩니다.

우선변제권이란 무엇일까요?

집이 경매로 넘어갔을 때, 다른 빚보다 내 전세금을 먼저 돌려받을 수 있는 권리입니다. 전입신고, 실제 거주, 그리고 확정일자를 받아야 합니다 (주택임대차보호법 제3조 제1항, 제3조의2). 확정일자는 임대차계약서에 계약 날짜가 사실임을 증명하는 도장을 받는 것을 말합니다. 동사무소나 등기소에서 받을 수 있습니다.

그럼 계약 갱신 후에도 대항력과 우선변제권은 유지될까요?

네, 유지됩니다! 대법원 판례에 따르면, 대항력과 우선변제권을 갖춘 임대차계약이 갱신된 경우, 종전 보증금의 범위 내에서는 최초 임대차계약에 의한 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다 (대법원 2012. 7. 12. 선고 2010다42990 판결).

즉, 처음 계약할 때 대항력과 우선변제권을 갖추었다면, 갱신 후에도 보증금을 올리지 않았다면 걱정 없이 그대로 유지됩니다. 하지만 보증금을 증액했다면, 증액된 부분에 대해서는 새롭게 확정일자를 받아야 우선변제권을 확보할 수 있습니다.

핵심 정리!

• 대항력: 전입신고 + 실제 거주 (주택임대차보호법 제3조 제1항)
• 우선변제권: 전입신고 + 실제 거주 + 확정일자 (주택임대차보호법 제3조 제1항, 제3조의2)
• 계약 갱신 시: 종전 보증금 범위 내에서 대항력과 우선변제권 유지 (대법원 2012. 7. 12. 선고 2010다42990 판결)
• 보증금 증액 시: 증액된 부분에 대해 새롭게 확정일자 필요

전세 계약 갱신 후에도 안전하게 보증금을 지키려면 대항력과 우선변제권을 꼭 기억하세요! 특히 보증금을 증액하는 경우에는 반드시 확정일자를 다시 받아야 한다는 점, 잊지 마세요!