전세 계약 갱신했는데, 내 보증금은 안전할까? (대항력과 우선변제권)

전세 계약 기간이 끝나가면서 집주인과 재계약을 하시는 분들 많으시죠? 이때 계약서를 새로 쓰면서 보증금을 올리기도 하고, 그대로 두기도 하는데요. 만약 보증금을 그대로 두고 계약만 갱신했을 때, 내 보증금은 여전히 안전하게 보호받을 수 있을까요? 이번 포스팅에서는 전세 계약 갱신 시 대항력과 우선변제권이 어떻게 유지되는지에 대해 알아보겠습니다.

대항력과 우선변제권이란 무엇일까요?

먼저 간단하게 대항력과 우선변제권에 대해 짚고 넘어가겠습니다.

• 대항력: 집주인이 바뀌더라도 새로운 집주인에게 기존 계약 내용을 주장할 수 있는 힘입니다. 전입신고와 주택 인도(이사)를 마치면 다음 날부터 효력이 발생합니다.
• 우선변제권: 집이 경매로 넘어갔을 때, 다른 빚보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있는 권리입니다. 전세 계약서에 확정일자를 받아야 합니다.

계약 갱신 시 대항력과 우선변제권은 어떻게 될까요?

결론부터 말씀드리면, 보증금이 그대로라면, 계약 갱신 후에도 기존의 대항력과 우선변제권은 그대로 유지됩니다. 즉, 처음 계약했을 때 받았던 확정일자와 전입신고의 효력이 계속 유지되는 것입니다. (주택임대차보호법 제3조, 제3조의2 제2항)

대법원도 이러한 입장을 명확히 하고 있습니다. (대법원 1990. 8. 14. 선고 90다카11377 판결) 계약서를 새로 쓰더라도, 계약 기간만 달라졌을 뿐, 계약 당사자, 주택, 보증금 등 중요한 내용은 변함없기 때문에 처음 계약의 효력이 계속된다는 것입니다.

실제 사례를 살펴볼까요?

한 세입자가 2003년에 전세 계약을 하고 전입신고와 확정일자를 받았습니다. 2년 후 계약이 만료되었지만 보증금은 그대로 두고 계약 기간만 갱신했습니다. 그리고 새 계약서에도 확정일자를 받았죠. 그런데 나중에 집이 경매에 넘어가게 되었습니다. 이때 세입자는 처음 계약했을 때 받은 확정일자를 기준으로 우선변제권을 주장할 수 있을까요?

네, 가능합니다. 비록 갱신된 계약서를 제출했지만, 처음 계약에 따른 대항력과 우선변제권은 그대로 유지되기 때문입니다. 갱신된 계약서는 단지 계약 기간만 바뀐 것일 뿐, 실질적으로는 처음 계약과 동일한 계약이라고 볼 수 있습니다.

결론

전세 계약을 갱신할 때, 보증금을 그대로 둔다면 처음 계약했을 때의 대항력과 우선변제권은 유지됩니다. 따라서 걱정 없이 안전하게 보증금을 보호받을 수 있습니다. 단, 보증금이 변경된 경우에는 변경된 보증금에 대해 새롭게 확정일자를 받아야 한다는 점 잊지 마세요!