옆 가게와 벽을 허물고 하나로 합쳐 더 넓은 공간을 만들었다면, 이후 경매가 진행될 때 어떤 문제가 생길까요? 오늘은 이와 관련된 법원의 판단을 살펴보겠습니다.
사건의 개요
한 건물 내 여러 개의 점포가 있었습니다. 그중 일부 점포 소유자들은 가게 사이 벽을 허물어 하나의 큰 공간으로 만들었습니다. 이후 해당 건물에 저당권을 설정했던 채권자가 경매를 신청했는데, 문제는 경매 대상을 원래의 점포로 지정했다는 점입니다.
법원의 판단
법원은 벽을 허물기 전 각각의 점포는 독립된 구분건물이었지만, 벽이 허물어진 후에는 하나의 건물이 되었다고 보았습니다. 즉, 더 이상 원래의 점포는 존재하지 않고, 새로운 형태의 건물이 탄생한 것이죠. (민법 제358조)
따라서 채권자는 원래 점포에 대한 경매를 신청할 수 없고, 새롭게 만들어진 건물 전체에 대한 지분을 경매 신청해야 한다고 판단했습니다. (민사집행법 제264조, 제268조) 심지어, 저당권이 설정된 점포와 합쳐진, 저당권이 설정되지 않았던 다른 점포까지도 경매 대상에 포함될 수 없다고 명확히 했습니다.
이러한 판단은 대법원 2010. 3. 22.자 2009마1385 결정에서도 확인할 수 있습니다. 이 판례는 구분건물들이 합쳐져 하나의 건물이 된 경우, 기존 저당권은 새로운 건물의 지분에 대한 권리로 변경된다는 것을 명시하고 있습니다.
결론
여러 개의 점포가 벽을 허물고 하나가 된 경우, 원래의 점포는 법적으로 존재하지 않게 됩니다. 따라서 채권자는 변경된 건물의 지분에 대해 경매를 신청해야 합니다. 이 사례는 건물의 구조 변경이 경매 절차에 미치는 중요한 영향을 보여주는 사례입니다.
민사판례
여러 개의 구분 건물이 벽 등이 허물어져 하나의 건물처럼 사용되는 경우, 원래의 각 구분 건물에 대한 경매는 불가능하고, 합쳐진 전체 건물에서 원래의 구분 건물이 차지하는 비율만큼의 지분에 대해 경매를 진행해야 합니다. 다만, 합쳐지기 전 모든 구분 건물에 저당권이 설정되어 있고 경매로 저당권이 모두 소멸되는 경우에는 일괄 매각이 가능합니다.
상담사례
여러 건물이 하나로 합쳐지면 기존 저당권은 합쳐진 건물 지분에 대한 저당권으로 변경되며, 변경된 지분에 대해 새롭게 경매를 신청해야 한다.
민사판례
인접한 구분상가 사이의 경계벽이 제거되어 하나의 공간처럼 사용되더라도, 원래 위치와 면적을 확인할 수 있고, 복원이 쉽고 일시적인 변경이라면 여전히 독립된 구분상가로 보고 등기 효력도 유효하다.
민사판례
상가 건물에서 각 점포가 독립된 구분소유권의 객체가 되려면 어떤 요건을 갖춰야 하는지, 그리고 그 요건을 갖췄는지 여부를 누가 입증해야 하는지에 대한 판례입니다. 특히, 경계벽이 없더라도 다른 방식으로 점포 경계를 구분할 수 있다면 구분소유권을 인정할 수 있다는 점, 그리고 건물대장에 등록되고 등기가 마쳐진 점포는 일단 구분소유권의 요건을 갖춘 것으로 추정된다는 점이 중요합니다.
민사판례
원래 경매 대상이었던 건물이 다른 건물과 합쳐져서 더 이상 독립적인 건물이 아니게 되면, 원래 건물에 대한 경매는 진행할 수 없고, 합쳐진 새 건물에서 원래 건물이 차지하는 지분에 대해서만 경매를 진행해야 한다.
민사판례
건물의 일부분만 따로 떼어서 아파트처럼 소유권을 인정받으려면 엄격한 요건이 필요합니다. 이 요건을 충족하지 못하는 건물 일부에 대한 경매는 무효이며, 낙찰자는 소유권을 얻을 수 없습니다. 또한, 경매 신청 시 저당권이 실제로 있는지 여부는 경매 시작 여부를 결정하는 중요한 요소입니다.