벽 허물고 하나 된 건물, 내 저당권은 어떻게 되나요?

옆집과 벽을 허물고 하나의 큰 건물로 만들었는데, 내가 저당 잡았던 부분은 어떻게 되는 걸까요? 생각보다 복잡한 문제입니다. 오늘은 이 문제에 대해 자세히 알아보겠습니다.

사례:

갑은 여러 개의 구분소유권으로 나눠진 한 동의 건물 중 하나에 저당권을 설정했습니다. 그런데 이후 건물주들이 건물 사이의 벽을 허물어 하나의 큰 건물로 만들었습니다. 이 경우, 갑은 기존에 저당권을 설정했던 부분에 대해 경매를 신청할 수 있을까요?

해답:

안타깝게도, 갑은 기존처럼 저당권을 행사할 수 없습니다. 벽을 허물어 건물이 하나가 되면서, 기존의 구분소유권 자체가 사라졌기 때문입니다. 대법원 판례에 따르면, 이런 경우 저당권은 새로운 건물에서 원래 저당 설정했던 부분이 차지하는 비율만큼의 지분에 대해 존속합니다.

즉, 갑은 더 이상 기존의 구분건물에 대해 경매를 신청할 수 없습니다. 대신, 새로 만들어진 건물에서 자신의 지분에 해당하는 부분에 대해 경매를 신청해야 합니다. 이를 위해서는 등기부에 저당권의 목적물을 변경하는 등기 절차를 먼저 진행해야 합니다.

대법원 판례 (2011. 9. 5. 자 2011마605 결정)

이 판례에서 대법원은 "여러 개의 구분건물이 벽을 허물어 하나의 건물이 된 경우, 기존 구분건물에 설정된 저당권은 새로운 건물에서 해당 부분이 차지하는 비율에 상응하는 공유지분에 존속한다"고 판시했습니다. 따라서 저당권자는 기존 구분건물에 대한 경매를 신청할 수 없고, 변경된 지분에 대해 경매를 신청해야 합니다. 이러한 법리는 여러 개의 독립된 건물이 합쳐진 경우뿐 아니라, 처음부터 하나의 건물이었지만 구분소유권으로 나뉘어져 있다가 다시 하나로 합쳐진 경우에도 동일하게 적용됩니다. (대법원 2010. 3. 22.자 2009마1385 결정 참조)

결론:

건물의 구조 변경은 저당권에 영향을 미칩니다. 만약 저당권이 설정된 건물이 다른 건물과 합쳐지거나 구조가 변경될 경우, 저당권자는 자신의 권리를 제대로 행사하기 위해 등기부 변경 등 필요한 법적 조치를 취해야 합니다. 전문가와 상담하여 정확한 법률 자문을 구하는 것이 좋습니다.