벽 허물고 하나된 건물, 경매는 어떻게?

옆집과 벽을 허물고 하나의 공간으로 사용하는 경우가 종종 있습니다. 그런데 만약 내 건물에 저당권이 설정되어 있고 경매에 넘어가게 된다면 어떻게 될까요? 오늘은 이런 상황에서 경매가 어떻게 진행되는지 살펴보겠습니다.

사례: 떡 공장을 운영하는 A씨는 여러 호실로 나뉘어진 건물을 소유하고 있었습니다. A씨는 사업 자금 마련을 위해 건물에 저당권을 설정했는데, 사업이 어려워지면서 경매 절차가 진행되게 되었습니다. 문제는 A씨가 여러 호실 사이의 벽을 허물고 하나의 큰 공장으로 사용하고 있었다는 점입니다. 이 경우, 각 호실을 따로따로 경매에 넘길 수 있을까요?

법원의 판단: 대법원은 이러한 경우 각 호실을 따로 경매할 수 없다고 판단했습니다. 벽을 허물어 건물들이 독립성을 잃고 하나의 건물이 되었기 때문에, 더 이상 각 호실을 독립적인 경매 대상으로 볼 수 없다는 것입니다. (민법 제358조, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제1조, 민사집행법 제264조, 제268조)

그렇다면 저당권자는 어떻게 해야 할까요? 저당권자는 합쳐진 건물 전체에서 원래 자신의 저당권이 설정되었던 부분이 차지하는 비율만큼의 지분에 대해 경매를 신청해야 합니다. 예를 들어, A씨가 벽을 허물기 전 3개의 호실을 소유하고 있었고 그중 하나에만 저당권이 설정되어 있었다면, 저당권자는 합쳐진 건물 전체에서 해당 호실이 차지하는 비율만큼의 지분에 대해 경매를 신청해야 하는 것입니다. (대법원 2010. 3. 22.자 2009마1385 결정, 대법원 2011. 9. 5.자 2011마605 결정)

다만, 모든 호실에 저당권이 설정되어 있었다면 이야기가 달라집니다. 이 경우에는 합쳐진 건물 전체를 경매 대상으로 삼을 수 있습니다. (민법 제358조, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제1조, 민사집행법 제121조, 제123조 제2항, 제264조, 제268조)

결론: 건물을 합치기 전에 저당권이 설정되어 있었다면, 합쳐진 건물 전체를 경매에 넘길 수 있는지, 아니면 지분만 경매해야 하는지는 저당권이 설정된 범위에 따라 달라집니다. 만약 벽을 허물어 건물을 합치는 경우, 경매 절차에 대한 정확한 법률적 검토가 필요합니다.