보증금 줄이면 최우선변제 받을 수 있을까? 소액임차인 꿀팁!

상가 처음 빌릴 때 보증금이 꽤 커서 소액임차인 혜택 못 받았는데, 이후에 새 계약으로 보증금을 줄여서 소액임차인 조건에 맞췄다면? 과연 최우선변제권, 행사할 수 있을까요? 많은 분들이 궁금해하는 부분인데요, 오늘 확실하게 짚어드리겠습니다!

결론부터 말씀드리면, 가능합니다! (단, 함정이 있으니 끝까지 읽어주세요!)

대법원은 주택임대차보호법 관련 판례에서 이와 비슷한 상황에 대해 명확한 입장을 밝혔습니다. 처음 계약 당시엔 보증금이 많아 소액임차인이 아니었더라도, 나중에 새 계약으로 보증금을 줄여 소액임차인 조건을 충족했다면, 그 새로운 계약이 진짜 임대 목적을 위한 정상적인 계약이라면 소액임차인으로 보호받을 수 있다는 것입니다. (대법원 2008. 5. 15. 선고 2007다23203 판결)

핵심은 "정상적인 계약"입니다. 만약 임대인과 임차인이 짜고 서류상으로만 보증금을 줄인 **가짜 계약 (통정허위표시)**이라면 소액임차인으로 인정받을 수 없습니다. 진짜로 보증금을 줄이고 그에 맞춰 계약서를 작성해야 합니다.

이 판례는 주택임대차보호법 관련이지만, 상가임대차보호법에도 비슷한 논리가 적용될 수 있습니다. 즉, 상가 임대차에서도 보증금을 줄여 새 계약을 맺었다면, 그 계약이 진짜라면 줄어든 보증금을 기준으로 소액임차인으로 인정받고 최우선변제권을 행사할 수 있다는 뜻입니다.

정리하자면:

• 처음엔 소액임차인이 아니었더라도, 새 계약으로 보증금을 줄여 조건을 맞추면 소액임차인 혜택을 받을 수 있습니다.
• 단, 새 계약은 진짜여야 합니다. 서류상으로만 보증금을 줄인 가짜 계약은 효력이 없습니다.

주의: 법적인 문제는 개별 상황에 따라 다르게 적용될 수 있습니다. 전문가와 상담하여 정확한 판단을 받는 것이 중요합니다.