밀린 돈, 보증금으로 바꾸면 상가 세입자 보호받을 수 있을까?

가게를 빌려 장사하는 분들, 혹시 임대인에게 밀린 돈이 있나요? 그 돈을 보증금으로 돌려서 새롭게 임대차계약을 한다면, 상가임대차보호법의 보호를 받을 수 있을지 궁금하실 겁니다. 특히, 혹시 모를 상황에 대비해 소액임차인 최우선변제권을 행사할 수 있을지 걱정되시죠?

결론부터 말씀드리면, 가능합니다! 단, 몇 가지 조건을 충족해야 합니다.

임대인에게 돈을 빌려준 상황에서, 그 돈을 보증금으로 전환하고 새롭게 임대차계약을 맺는 경우가 있습니다. 이런 경우에도 상가임대차보호법의 보호를 받을 수 있다는 것이 대법원의 입장입니다.

비슷한 사례로 주택임대차보호법 관련 대법원 판례(대법원 2002. 1. 8. 선고 2001다47535 판결)를 살펴보면, "임차인이 대항력을 갖추기 위한 요건은 임대차계약의 성립, 주택의 인도, 주민등록입니다. 기존 채권을 보증금으로 바꿨다는 사실만으로 대항력을 잃는 것은 아닙니다."라고 판시하고 있습니다. 즉, 돈을 빌려준 것을 보증금으로 전환했다는 사실 자체가 문제가 되는 것은 아닙니다.

이러한 법리는 주택임대차보호법에 관한 것이지만, 상가임대차보호법에도 비슷하게 적용될 수 있습니다. 따라서 기존 금전채권을 보증금으로 바꾸고 임대차계약을 맺었다 하더라도, 상가임대차보호법에서 정한 대항력 요건 (상가건물의 인도 + 사업자등록)을 갖추고, 소액임차인의 범위에 해당한다면 최우선변제권을 행사할 수 있습니다.

즉, 밀린 돈을 보증금으로 전환하더라도 상가임대차보호법의 보호를 받을 수 있으니 너무 걱정하지 마세요! 다만, 대항력 요건을 꼭 갖춰야 한다는 점, 잊지 마세요.