벼룩의 간도 출혈 대방출?! 소액임차인 최우선변제권, 함부로 썼다간 큰코다칩니다!

세상살이 힘들다고 법을 악용하면 오히려 더 큰 코 다칠 수 있습니다. 특히 임대차 계약에서 '소액임차인 최우선변제권'을 악용하려다간 낭패를 볼 수 있다는 사실, 알고 계셨나요?

사례를 한번 볼까요?

갑씨는 공인중개사인 남편의 도움으로 곧 경매에 넘어갈 것 같은 상가를 임대했습니다. 이 상가는 이미 근저당권이 시세를 훌쩍 넘는 상태! 갑씨는 소액임차인 최우선변제권을 노리고 일부러 시세보다 훨씬 낮은 보증금으로 계약을 맺었습니다. 게다가 원래 계약서에 적힌 잔금 지급일과 입주일보다 훨씬 앞당겨 보증금 잔액을 치르는 치밀함까지 보였죠. 과연 갑씨는 소액임차인으로 인정받아 최우선변제권을 행사할 수 있을까요?

법원은 단호하게 "아니오!"라고 답합니다.

대법원은 이와 유사한 주택임대차보호법 관련 판례 (대법원 2013. 12. 12. 선고 2013다62223 판결) 에서 소액임차인을 보호하는 제도를 악용해서 부당한 이득을 취하려는 행위는 용납할 수 없다고 못 박았습니다. 비록 이 판례는 주택임대차보호법에 대한 것이지만, 상가임대차보호법에도 비슷한 원리가 적용될 수 있습니다. 즉, 갑씨처럼 경매가 임박한 상황을 알고 일부러 소액임차인 요건을 맞추려는 꼼수는 통하지 않는다는 겁니다.

소액임차인 최우선변제권은 사회적 약자를 보호하기 위한 제도입니다. 이 제도를 악용하는 행위는 결국 정말 도움이 필요한 사람들에게 피해를 주는 행위라는 것을 잊지 말아야겠습니다.

핵심 정리!

• 경매 임박 상황을 알고 일부러 낮은 보증금으로 계약하는 것은 소액임차인 최우선변제권을 악용하는 행위입니다.
• 법원은 이러한 꼼수를 용납하지 않습니다.
• 주택임대차보호법 뿐만 아니라 상가임대차보호법에도 유사한 법리가 적용됩니다.

소액임차인 최우선변제권은 어려운 상황에 놓인 임차인들을 위한 최소한의 안전장치입니다. 이러한 제도를 악용하는 대신, 정당하고 합법적인 방법으로 자신의 권리를 보호하는 것이 중요합니다.