전세 보증금 줄였는데… 최우선변제권 받을 수 있을까요?

전세살이, 참 쉬운 일이 아니죠. 특히 요즘처럼 전세 사기 뉴스가 많이 나오는 시대에는 더욱 불안한 마음이 드실 겁니다. 내 전세금, 혹시라도 문제가 생기면 돌려받을 수 있을까? 특히 '최우선변제권'에 대해 궁금해하시는 분들이 많을 텐데요. 오늘은 보증금을 줄였을 때 최우선변제권을 받을 수 있는지에 대해 알아보겠습니다.

사례:

세입자 A씨는 집주인 B씨와 전세 계약을 맺었습니다. 처음 계약했을 때는 보증금이 높아서 소액임차인에 해당하지 않았습니다. 소액임차인이란 법으로 정해진 일정 금액 이하의 보증금을 낸 세입자를 말하는데, 만약 집주인이 파산하거나 경매에 넘어가는 등의 문제가 생겼을 때 다른 채권자들보다 먼저 일정 금액을 돌려받을 권리(최우선변제권)를 가집니다. A씨는 이후 B씨와 다시 계약을 하면서 보증금을 낮춰 소액임차인 조건에 맞췄습니다. 이 경우 A씨는 최우선변제권을 행사할 수 있을까요?

정답은 '가능하다'입니다. (단, 예외는 있습니다.)

대법원은 이와 비슷한 사례에 대해 다음과 같이 판결했습니다.

(대법원 2008. 5. 15. 선고 2007다23203 판결) 임대차 계약의 주된 목적이 주택을 사용하고 수익하려는 것이라면, 처음 계약 당시에는 보증금이 많아 소액임차인이 아니었더라도 나중에 새 계약을 통해 정당하게 보증금을 줄여 소액임차인 조건을 충족했다면, 그 새 계약이 서로 짜고 거짓으로 만든 계약(통정허위표시)이 아닌 이상 소액임차인으로 보호받을 수 있다고 판단했습니다.

주택임대차보호법 제8조 (보증금 중 일정액의 보호) 이 법은 임차인을 보호하기 위해 만들어졌으며, 위 판례처럼 정당하게 보증금을 줄여 소액임차인이 된 경우에도 최우선변제권을 인정하고 있습니다. 단, '통정허위표시'처럼 문제가 있는 계약은 예외입니다. 즉, 집주인과 세입자가 짜고 다른 채권자들을 속이기 위해 거짓으로 보증금을 줄인 것처럼 보이게 계약한 경우에는 최우선변제권을 인정받을 수 없습니다.

결론적으로, A씨처럼 보증금을 줄여 소액임차인이 된 경우, 정당한 사유로 보증금을 줄였다면 최우선변제권을 행사할 수 있습니다. 하지만 집주인과 짜고 다른 채권자들을 속이려는 의도가 있었다면 최우선변제권을 주장할 수 없습니다. 전세 계약은 신중하게 진행해야 하며, 혹시라도 분쟁이 발생할 경우 법률 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.