부동산을 증여하면서 빚(채무)도 함께 넘겨주는 부담부증여. 증여이지만 빚을 넘겨받는 부분에 대해서는 양도소득세가 발생합니다. 그런데 이 양도소득세를 계산하는 방식을 놓고 분쟁이 생기는 경우가 종종 있습니다. 오늘은 부담부증여 시 양도소득세 계산 방법에 대한 대법원 판례를 바탕으로 자세히 알아보겠습니다.
쟁점 1: 빚도 거래대금인가요?
양도소득세는 양도차익(판 금액 - 산 금액)에 부과됩니다. 여기서 '판 금액'을 계산할 때 기준이 되는 '실지거래가액'은 실제로 거래된 금액 또는 약속한 금액을 의미합니다. 그렇다면 부담부증여에서 넘겨받은 빚도 거래대금으로 볼 수 있을까요?
대법원은 **"아니오"**라고 판단했습니다. 빚은 증여자산에 대한 대가라고 보기 어렵다는 것입니다. (대법원 1999. 2. 9. 선고 97누6629 판결 등 참조)
쟁점 2: 양도가액은 어떻게 계산하나요?
그렇다면 빚을 뺀 실제 양도 부분에 대한 양도가액은 어떻게 계산해야 할까요? 과거 소득세법 시행령은 증여가액 중 채무액이 차지하는 비율을 이용하여 계산하도록 규정했습니다. (구 소득세법 시행령 제159조) 이 규정이 상위법에 위배되는지가 문제되었습니다.
대법원은 이 규정이 상위법에 위배되지 않는다고 판단했습니다. 증여가액 중 채무 비율을 사용하는 것이 법 취지에 맞는 합리적인 해석이라는 것입니다. (대법원 2000. 1. 21. 선고 98두20018 판결 참조)
쟁점 3: 투기지역 부동산은 어떻게 하나요?
투기지역에 있는 부동산을 부담부증여하는 경우, 실제 거래가격을 알 수 없다면 어떻게 해야 할까요?
대법원은 이 경우 기준시가를 사용해야 한다고 판단했습니다. 양도가액과 취득가액 모두 기준시가에 증여가액 중 채무 비율을 곱하여 계산해야 한다는 것입니다.
결론적으로, 부담부증여 시 양도소득세 계산은 다음과 같습니다.
(관련 법 조항: 구 소득세법 제88조 제1항, 제94조 제1항 제1호, 제96조, 제97조, 제100조 제1항, 제114조 제5항, 구 소득세법 시행령 제159조)
이처럼 부담부증여와 관련된 양도소득세 계산은 복잡한 측면이 있습니다. 전문가의 도움을 받아 정확하게 계산하는 것이 중요합니다.
상담사례
빚을 포함한 재산 증여(부담부증여)는 증여와 양도가 혼합된 것으로, 빚 부분에 대해 양도소득세가 발생할 수 있으므로 주의해야 한다.
세무판례
빚이 있는 재산을 증여할 때, 받는 사람이 그 빚을 떠안으면 빚 금액만큼은 증여가 아니라 매매로 보고 양도소득세를 내야 한다. 이는 빚을 떠안는 방식과 상관없이, 그리고 나중에 빚을 못 갚아 증여가 취소되더라도 마찬가지다.
세무판례
부모-자식 간에 재산을 증여할 때 빚이 있는 경우, 그 빚을 증여 재산에서 빼려면 빚이 진짜여야 하고, 자식이 빚을 떠안았거나 빚 때문에 재산이 압류될 게 확실하고 부모가 빚을 갚을 능력이 없어 자식이 부모에게 빚을 대신 갚으라고 요구해도 소용없는 경우에만 빚을 뺀 금액으로 증여세를 계산합니다.
세무판례
빚이 있는 부동산을 증여할 때, 받는 사람이 빚을 떠안지 않으면 증여세는 빚을 빼지 않은 전체 부동산 가치를 기준으로 계산합니다. 단, 빚진 사람이 빚을 못 갚을 게 확실하고 받는 사람이 빚을 대신 갚은 후 돌려받을 가능성이 없다면 빚을 뺀 가치로 증여세를 계산합니다.
세무판례
빚이 있는 부동산을 증여받을 때, 그 빚 때문에 나중에 부동산을 뺏길 가능성이 확실하지 않다면 증여세 계산 시 빚을 빼주지 않는다.
세무판례
남편이 아내에게 건물을 증여할 때, 아내가 기존 임차인과 새로 임대차계약을 맺어 임대보증금 반환 채무를 졌다면 증여받은 건물 가치에서 해당 채무액을 빼야 한다.