부모님께 아파트를 증여받았는데 갑자기 생각지도 못한 세금 폭탄을 맞았다는 이야기, 들어보셨나요? 증여받은 아파트에 빚(대출)이 있었다면 단순 증여가 아닌 '부담부증여'가 되어 양도소득세까지 내야 할 수 있습니다. 오늘은 부담부증여와 관련된 양도소득세에 대해 자세히 알아보겠습니다.
부담부증여란 무엇일까요?
쉽게 말해, 빚이 있는 재산을 증여받는 것을 말합니다. 예를 들어, 10억짜리 아파트에 4억의 대출이 있는 경우, 6억은 증여, 4억은 매매로 보는 것이죠. 즉, 빚 부분(4억)에 대해서는 증여가 아닌 양도로 보기 때문에 양도소득세가 발생합니다.
질문! 빚도 양도소득세를 내야 하나요?
네, 내야 합니다. 소득세법 제88조 제1항에 따르면, 부담부증여에서 수증자(증여받는 사람)가 증여자의 채무를 인수하면 그 채무액에 해당하는 부분은 자산이 유상으로 이전된 것으로 봅니다. 쉽게 말해, 빚을 갚는 대가로 집의 일부를 사는 것처럼 취급하는 것이죠.
더 복잡한 문제는, 증여자가 빚을 그대로 두고 수증자가 추가로 빚을 떠안는 '중첩적 채무인수'의 경우에도 양도세가 부과된다는 점입니다. 대법원 2016. 11. 10. 선고 2016두45400 판결에 따르면, 중첩적 채무인수의 경우에도 수증자가 증여자와 함께 채무를 부담하거나 증여자 대신 빚을 갚을 의무를 지므로, 특별한 사정이 없는 한 양도소득세 과세 대상이 됩니다. 단, 수증자가 처음부터 빚을 갚을 능력이 없었다는 것이 명백한 경우 등은 예외입니다. 또한, 나중에 수증자가 빚을 갚지 못해 증여계약이 해제되면, 양도 자체가 없었던 것으로 취급되어 양도세를 내지 않아도 됩니다.
결론
부담부증여는 증여와 양도가 혼합된 형태이기 때문에, 빚 부분에 대한 양도소득세를 꼼꼼히 확인해야 합니다. 특히 중첩적 채무인수의 경우에도 양도세가 부과될 수 있다는 점을 명심하고, 증여받기 전 전문가와 상담하여 예상치 못한 세금 부담을 피하시기 바랍니다.
세무판례
빚이 있는 재산을 증여할 때, 받는 사람이 그 빚을 떠안으면 빚 금액만큼은 증여가 아니라 매매로 보고 양도소득세를 내야 한다. 이는 빚을 떠안는 방식과 상관없이, 그리고 나중에 빚을 못 갚아 증여가 취소되더라도 마찬가지다.
세무판례
부모-자식 간에 재산을 증여할 때 빚이 있는 경우, 그 빚을 증여 재산에서 빼려면 빚이 진짜여야 하고, 자식이 빚을 떠안았거나 빚 때문에 재산이 압류될 게 확실하고 부모가 빚을 갚을 능력이 없어 자식이 부모에게 빚을 대신 갚으라고 요구해도 소용없는 경우에만 빚을 뺀 금액으로 증여세를 계산합니다.
세무판례
빚을 끼고 부동산을 증여받는 경우(부담부증여), 투기지역 내 부동산이고 실제 거래 가격을 알 수 없다면, 기준시가를 이용하여 양도소득세를 계산해야 합니다. 증여받은 부동산 가치에서 빚이 차지하는 비율만큼을 양도로 보기 때문에, 기준시가에 이 비율을 곱해서 양도 가격과 취득 가격을 산정합니다.
세무판례
부모로부터 빚이 있는 부동산을 증여받았을 때, 그 빚을 자녀가 바로 떠안은 것으로 볼 수 없으며, 증여세와 양도소득세는 경우에 따라 함께 부과될 수 있다.
세무판례
부모로부터 근저당 설정된 부동산을 증여받았을 때, 증여받은 사람이 근저당 채무를 갚아야 할 의무를 졌다고 바로 인정되지 않으며, 증여세 계산 시 채무 공제를 받으려면 증여받은 사람이 채무 인수 또는 변제 사실을 직접 입증해야 합니다.
세무판례
남편이 아내에게 건물을 증여할 때, 아내가 기존 임차인과 새로 임대차계약을 맺어 임대보증금 반환 채무를 졌다면 증여받은 건물 가치에서 해당 채무액을 빼야 한다.