임대아파트에 살고 있는데 임대사업자가 부도가 나면 어떻게 될까요? 특히 내 집 마련의 꿈을 안고 살고 있던 무주택 세대주라면 분양전환에 대한 걱정이 앞설 것입니다. 그런데 만약 이미 집이 있는 유주택자라면 어떨까요? 이번 판례를 통해 부도난 임대아파트의 분양전환에 대한 궁금증을 해소해 드리겠습니다.
사건의 개요
평창토건은 국민주택기금을 지원받아 울산에 임대아파트를 건설하고 5년의 임대의무기간을 두고 임대를 시작했습니다. 그런데 입주자 모집이 미달되자 일부 세대를 유주택자에게도 임대했습니다. 이후 평창토건이 부도 및 파산선고를 받자 임차인들은 분양전환을 요구했지만 받아들여지지 않았습니다. 결국 임차인대표회의는 직접 분양전환 승인을 받았고, 임차인들은 평창토건(파산관재인)을 상대로 아파트 매도를 청구하는 소송을 제기했습니다.
핵심 쟁점
이 사건의 핵심 쟁점은 세 가지입니다.
법원의 판단
법원은 다음과 같이 판단했습니다.
유주택 임차인도 분양전환 받을 수 있다! (구)임대주택법 제21조 제2항은 임대사업자의 부도, 파산 등의 경우, 분양 당시 거주하는 임차인에게 우선 분양전환할 수 있다고 규정합니다. 법원은 이 조항을 유주택자도 포함하는 것으로 해석했습니다. 여러 가지 이유가 있지만, 핵심은 임대주택 제도의 본래 목적, 즉 국민의 주거 안정을 위한 것이라는 점입니다. 임대사업자의 부도, 파산 시 유주택 임차인을 배제하고 일반 제3자에게 매각할 합리적인 이유가 없다는 것이죠. ([대법원 2011. 4. 21. 선고 2009다97079 전원합의체 판결] 참조)
분양전환으로 발생한 소유권이전등기청구권은 파산채권이 아니다! 파산채권은 파산선고 전의 원인으로 생긴 재산상의 청구권입니다(채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제423조). 이 사건의 경우, 분양전환 승인 및 매도청구는 파산선고 이후에 이루어졌으므로 파산채권에 해당하지 않습니다.
임대주택의 신탁수익권은 담보로 제공할 수 없다! (구)임대주택법 제12조의3은 임대주택의 저당권 설정 등을 금지하고 있습니다. 임차인 보호를 위해서죠. 신탁된 경우에도 마찬가지입니다. 신탁수익권을 담보로 제공할 수 있다면, 임차인의 분양전환 권리를 해칠 수 있기 때문입니다. 따라서 이 사건에서 신탁수익권을 담보로 한 질권은 무효입니다.
핵심 정리
관련 법 조항
이 판례는 임대주택 임차인의 권리 보호를 강화하는 중요한 판결입니다. 임대아파트에 거주하시는 분들, 특히 임대사업자의 부도로 불안에 떨고 계신 분들에게 도움이 되기를 바랍니다.
민사판례
임대사업자가 부도 또는 파산한 공공건설 임대주택의 경우, 거주하는 임차인은 유주택자라도 분양전환 받을 권리가 있다는 대법원 판결.
민사판례
임대주택법에서 규정하는 '분양전환 후 6개월 이상 임차인이 분양전환에 응하지 않으면 제3자에게 매각할 수 있다'는 조항은 **우선분양전환권을 가진 임차인**에게만 적용됩니다. 우선분양전환권이 없는 일반 임차인이나 제3자가 임대주택을 매입할 때는 이 조항이 적용되지 않습니다.
민사판례
집주인이 파산한 후, 세입자가 집주인에게 줄 돈에서 전세금/월세 보증금을 빼는 것은 (상계 또는 공제) 원칙적으로 안 된다. 세입자가 집주인에게 돈을 빌려준 경우에도 마찬가지다. 이는 다른 채권자들과 공평하게 변제받도록 하기 위한 것이다.
일반행정판례
임대주택 분양 전환 시, 임차인이 '분양받기를 희망하지 않는 임차인 명단'에 포함되었더라도 우선분양전환권은 유지된다. 또한, 여러 세대에 대한 분양전환 승인은 각 세대별로 가분되어 일부 취소가 가능하다.
민사판례
임대주택 임차권을 양도받으려면 양도받는 시점에 무주택 세대구성원이어야 하며, 이는 등기부등본상 주택 소유 여부를 기준으로 판단한다. 양도 시점에 주택을 소유하고 있었다면 사후에 주택을 처분했더라도 임차권 양도는 무효이고, 우선 분양전환 자격도 얻을 수 없다.
민사판례
임차인에게 우선분양전환권이 있는 공공건설임대주택을 임대사업자가 제3자에게 분양하면 그 계약은 무효입니다. 임차인에게 분양전환 의사를 묻지 않고 제3자에게 팔았다면, 임차인의 우선분양전환권을 침해한 것이기 때문입니다.