파산 임대인에게 보증금 돌려받기, 생각보다 쉽지 않네요!

안녕하세요. 오늘은 파산한 임대인으로부터 보증금을 돌려받는 과정에서 발생할 수 있는 복잡한 법적 문제에 대해 알아보겠습니다. 최근 대법원 판결(2017다32014 참조)을 바탕으로 설명드릴게요.

사례: 아파트 임차인들이 임대인의 파산 후 분양전환 과정에서 임대차보증금을 분양대금에서 공제하기로 파산관재인과 합의했습니다. 과연 이 합의는 유효할까요?

결론: 안타깝게도 이 합의는 무효입니다. 왜 그런지 자세히 살펴보겠습니다.

1. 파산채권자의 상계 금지 (채무자회생법 제422조 제1호)

파산채권자가 파산선고 이후 파산재단에 대해 새롭게 채무를 부담하게 된 경우, 기존에 가지고 있던 파산채권과 새로 생긴 채무를 서로 상계할 수 없습니다. 즉, 보증금(파산채권)으로 새로 발생한 분양대금(파산선고 후 채무)을 지불할 수 없다는 뜻입니다.

왜 이런 규정이 있을까요? 만큼 파산채권자가 자기 마음대로 상계할 수 있으면 다른 채권자들보다 우선 변제받는 효과가 발생합니다. 이는 파산채권자 사이의 공평에 어긋나기 때문에 법으로 금지하는 것입니다. 이 원칙은 파산관재인과 합의했더라도 마찬가지로 적용됩니다. (2011다30963 참조)

2. 임차인의 우선변제권 (채무자회생법 제415조 제1항)

주택임차인이 대항요건(점유 + 전입신고)과 확정일자를 갖춘 경우, 임대인이 파산하더라도 보증금에 대해 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 즉, 다른 채권자들보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있다는 것입니다.

3. 우선변제권과 상계 금지의 관계

그렇다면 우선변제권이 있는 임차인도 상계가 금지될까요? 네, 그렇습니다. 우선변제권은 다른 채권자들보다 먼저 변제받을 권리를 의미할 뿐, 파산선고 후 새로 생긴 채무를 보증금과 상계할 수 있는 권리를 부여하는 것은 아닙니다. 따라서 위 사례처럼 임차인이 파산관재인과 합의하여 보증금을 분양대금에서 공제하는 것은 허용되지 않고, 그 합의는 무효입니다. 다만, 채무자회생법 제492조 제14호에서 정한 별제권 목적물의 환수절차 등 특별한 사정이 있는 경우에는 예외가 될 수 있습니다.

요약: 파산 임대인의 주택에 거주하는 임차인은 우선변제권을 가지고 있더라도 파산선고 후 발생한 채무를 보증금과 상계할 수 없습니다. 파산관재인과의 합의 역시 무효입니다. 따라서 파산절차를 통해 보증금을 돌려받아야 합니다.

이처럼 파산 관련 법적 문제는 복잡하고 어려울 수 있습니다. 전문가의 도움을 받아 정확한 권리 행사 방법을 파악하는 것이 중요합니다. 궁금한 점이 있다면 관련 법률 전문가와 상담하시는 것을 추천합니다.