부도난 임대아파트, 내 집 마련의 기회가 될 수 있을까? - 임차인의 분양전환권

임대아파트에 거주하다 보면, 언젠가는 내 집 마련을 꿈꾸게 됩니다. 특히 임대의무기간이 끝나갈 무렵이면 분양전환에 대한 기대감이 커지죠. 하지만 임대사업자가 부도나 파산하는 경우, 내 집 마련의 꿈은 물거품이 될 수도 있습니다. 과연 이런 상황에서 임차인들은 어떤 권리를 가지고 있을까요? 오늘은 임대사업자의 부도, 파산 시 임차인의 분양전환권에 대해 자세히 알아보겠습니다.

임대사업자 부도 시, 유주택 임차인도 분양전환 받을 수 있다!

2008년 개정된 임대주택법 제21조 제2항은 임대사업자의 부도, 파산 등의 경우, 분양전환 당시 임대주택에 거주하는 임차인에게 우선 분양전환할 수 있도록 규정하고 있습니다. 중요한 것은 '유주택자'라도 분양전환 받을 권리가 있다는 점입니다.

기존에는 무주택 임차인에게만 우선 분양전환권이 주어졌습니다. 하지만 법 개정을 통해 유주택 임차인도 보호받을 수 있게 되었죠. 이는 임대사업자의 부도, 파산으로 인해 임차인들이 겪는 주거 불안과 경제적 손실을 최소화하기 위한 조치입니다. ([구 임대주택법 제21조 제1항, 제2항])

분양전환 절차는 어떻게 될까?

임대사업자가 부도, 파산하여 분양전환에 응하지 않더라도, 임차인들은 임차인대표회의를 통해 관할 구청장에게 직접 분양전환승인을 신청할 수 있습니다. ([구 임대주택법 제21조 제5항, 제8항]) 승인 후에도 임대사업자가 분양전환에 응하지 않으면, 임차인들은 승인된 분양전환가격으로 매도를 청구할 수 있습니다. 이때 파산관재인은 임차인들에게 소유권이전등기절차 등을 이행할 의무를 집니다.

파산채권과 미이행 쌍무계약

임차인의 분양전환권은 파산선고 이후에 발생한 권리이기 때문에 파산채권에 해당하지 않습니다. ([채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제423조, 제335조]) 따라서 파산관재인이 미이행 쌍무계약을 이유로 계약 해제를 선택할 수는 없습니다.

신탁된 임대주택의 분양전환

임대주택이 신탁회사에 신탁된 경우에도, '분양전환 완료'는 임차인과 임대사업자 사이의 매매계약 성립을 의미합니다. ([민법 제105조, 제536조, 신탁법 제98조 제6호, 구 임대주택법 제21조 제2항, 제5항, 제8항]) 따라서 임대사업자는 신탁회사로부터 임대주택을 반환받아 임차인에게 소유권을 이전해야 합니다. 또한, 임대사업자는 신탁수익권을 담보로 질권을 설정할 수 없으므로, 임차인의 분양전환권이 침해될 우려는 없습니다. ([구 임대주택법 제12조의3(현행 제18조 참조), 구 임대주택법 시행령 제9조의5 제2항(현행 제17조 참조)])

도급계약과 파산

임대사업자가 토지구획정리사업 조합과 체비지를 공사대금으로 받는 도급계약을 체결하고 파산한 경우, 조합이 이미 체비지를 제공했다면 도급계약은 쌍방 미이행 쌍무계약이 아닙니다. ([채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제335조]) 따라서 파산관재인은 통합도산법 제335조에 따른 계약해제 선택권을 행사할 수 없습니다.

임대사업자의 부도, 파산은 임차인들에게 큰 불안감을 안겨줍니다. 하지만 법률은 임차인들의 주거 안정을 위해 다양한 보호 장치를 마련하고 있습니다. 위에서 살펴본 내용을 참고하여, 어려운 상황 속에서도 내 집 마련의 꿈을 이어가시길 바랍니다.