부동산을 사고 팔 때는 취득세와 등록세를 내야 하죠. 이 세금은 부동산의 시가표준액을 기준으로 계산하는 것이 원칙입니다. 하지만 실제 거래가격(실거래가)을 신고하고 확인받으면, 실거래가 기준으로 세금을 낼 수 있습니다. 그런데 단순히 거래 신고만 했다고 실거래가로 과세되는 걸까요? 오늘은 이에 대한 대법원 판례를 소개합니다.
사건의 개요
원고는 2008년 6월 상가를 4억 원에 매수하고, 관할 구청에 부동산 거래 신고를 마치고 신고필증도 받았습니다. 하지만 당시에는 상가에 대한 부동산 거래가격 검증 체계가 마련되어 있지 않았습니다. 따라서 원고는 상가의 시가표준액인 23억 원을 기준으로 취득세와 등록세를 신고·납부했습니다. 이에 원고는 "부동산 거래 신고를 했으니 실거래가인 4억 원으로 세금을 계산해야 한다"며 소송을 제기했습니다.
쟁점
부동산 거래 신고를 했지만, 가격 검증이 이루어지지 않은 경우에도 실거래가로 취득세를 계산해야 할까요? 다시 말해, 구 지방세법 제111조 제5항 제5호의 요건을 충족하는지가 쟁점입니다.
대법원의 판단 (대법원 2010.3.11. 선고 2009두22604 판결)
대법원은 원고의 주장을 받아들이지 않았습니다.
구 지방세법 제111조 제5항 제5호는 사실상 취득가격을 과세표준으로 삼는 예외적인 경우를 규정하고 있습니다. 여기에는 '공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률'에 따른 신고서를 제출하고, 그 신고 내용에 대한 검증이 이루어진 경우가 포함됩니다.
대법원은 부동산 거래 신고를 했다 하더라도 가격 검증 체계에 따른 적정성 검증이 이루어지지 않았다면, 실거래가로 과세하는 예외적인 요건을 충족하지 못한다고 판단했습니다. 즉, 단순히 거래 신고와 신고필증 교부만으로는 부족하며, 신고 가격의 적정성에 대한 검증까지 완료되어야 실거래가로 취득세를 계산할 수 있다는 것입니다.
결론
이 판례는 부동산 거래 신고만으로는 실거래가 기준 과세가 적용되지 않는다는 것을 명확히 보여줍니다. 실거래가로 세금을 내려면 적법한 절차에 따라 신고하고, 가격 검증까지 완료되어야 한다는 점을 기억해야겠습니다.
참고 조문:
세무판례
부동산을 팔고 양도소득세를 신고할 때, 실제 거래가격을 알고 있더라도 양도차익 예정신고나 확정신고를 하지 않거나, 신고할 때 실제 거래가격을 증명하는 서류를 제출하지 않으면, 세금 계산은 기준시가를 기준으로 한다는 판결입니다.
세무판례
양도소득세 신고 시 실제 거래가격과 다르게 신고했더라도, 나중에 실제 거래가격이 밝혀지더라도 원칙적으로 처음 신고한 가격을 기준으로 세금을 계산한다. 단, 처음 신고할 때 실제 거래가격대로 신고했고, 그 신고가격이 실제와 맞는 것으로 확인된 경우에만 실제 거래가격을 기준으로 세금을 계산한다.
세무판례
양도소득세를 계산할 때, 정해진 기한 안에 실제 거래 가격을 증명하는 서류와 함께 신고하지 않으면, 정부가 정한 기준시가로 세금을 계산합니다. 또한, 양도소득세 신고 시 실제 거래 가격과 다른 허위 계약서를 제출했더라도, 그 자체만으로는 실거래가로 과세할 수 없습니다. 부동산 취득이나 양도 과정에서 조세 회피 목적으로 허위 계약서를 작성한 사실이 입증되어야 합니다.
세무판례
부동산을 판매한 사람이 양도소득세 신고를 하면서 매매계약서 등 증빙서류를 제출했을 경우, 세무서에서 나중에 조사한 주변 시세보다 신고 가격이 낮다는 이유만으로 실제 거래 가격이 아니라고 함의로 과세할 수는 없다는 판결입니다.
세무판례
부동산을 팔았을 때 내야 하는 양도소득세를 계산할 때, 정부가 정한 기준시가가 아니라 실제 거래된 금액(실거래가)을 사용할 수 있는지에 대한 판례입니다. 세금 신고를 제때 못 했더라도, 정해진 기간 안에 실거래가를 증명할 서류를 제출하면 실거래가를 기준으로 세금을 계산해야 한다는 것이 핵심입니다.
세무판례
1994년 이전 소득세법상 양도소득세 계산 시 실지거래가액을 적용하려면, 양도자가 예정신고 또는 확정신고 시 실지거래가액으로 신고하고 그 신고가액이 실제와 일치해야 합니다. 단순히 실지거래가액이 존재한다는 사실만으로는 부족합니다. 신고가 없거나 신고가액이 실제와 다르면 기준시가로 계산해야 하며, 이때에도 양도차익은 실제 양도가액을 초과할 수 없습니다.