부동산 계약, 파기 당했는데 나도 손해배상 받을 수 있을까? (매도인 잘못일 경우)

집을 사려고 계약금까지 냈는데, 갑자기 판매자가 계약을 파기해버렸다면? 황당하고 억울하겠죠. 단순히 계약금만 돌려받으면 끝일까요? 손해배상도 청구할 수 있을까요? 매도인의 귀책사유로 계약이 파기된 경우, 매수인도 손해배상을 받을 수 있는지 자세히 알아보겠습니다.

사례)

A씨는 B씨 소유의 부동산을 매수하기로 계약하고 매매대금의 10%를 계약금으로 지급했습니다. 계약서에는 계약 해제 시 '매도인은 매수인에게 계약금을 제외한 금액을 돌려주고, 계약금은 매도인에게 귀속된다'라고 명시되어 있었습니다. 또한, '매도인의 귀책사유로 계약이 해제되면 매도인은 매수인에게 받은 계약금을 포함한 매매대금 전액과 이자를 반환한다'는 조항도 있었습니다. 그런데 B씨가 계약을 위반했습니다. 이 경우 A씨는 손해배상을 청구할 수 있을까요?

매수인도 손해배상 청구 가능!

결론부터 말씀드리면, 네, 가능합니다. 계약서에 매수인을 위한 별도의 손해배상 예정 조항이 없더라도 매수인은 손해배상을 청구할 수 있습니다.

계약서에 매도인의 계약 위반에 대한 손해배상 예정 조항만 있고, 매수인에 대한 조항이 없다고 해서 불공정한 것은 아닙니다. 대법원 판례(대법원 2000. 9. 22. 선고 99다53759, 53766 판결)에 따르면, 매도인을 위한 손해배상액 예정 조항은 민법 제398조(손해배상의 예정)에 따른 것이며, 매수인은 실제 손해액을 입증하면 손해배상을 청구할 수 있기 때문입니다.

어떤 손해배상을 청구할 수 있을까?

매도인의 귀책사유로 계약이 해제된 경우, 매수인은 다음과 같은 손해배상을 청구할 수 있습니다.

1. 원상회복: 이미 지급한 계약금을 포함한 매매대금 전액과 그에 대한 이자 (계약서에 명시된 내용)

2. 실제 손해액: 계약 파기로 인해 발생한 실제 손해를 입증하면 그 금액을 청구할 수 있습니다. 예를 들어, 다른 부동산을 더 비싼 가격에 매수해야 했거나, 이사 비용 등이 발생했다면 이를 입증하여 손해배상을 청구할 수 있습니다.

3. 이행이익: 계약이 정상적으로 이행되었다면 얻을 수 있었던 이익 (대법원 2002. 10. 25. 선고 2002다21769 판결). 단, 상대방이 지출 사실을 알았거나 알 수 있었고, 통상적인 지출 범위 내에 있는 경우에 한합니다. 예를 들어, 새 집에 맞춰 가구를 주문했는데 계약이 파기되어 취소 수수료가 발생했다면, 이를 이행이익으로 청구할 수 있습니다.

정리

부동산 계약 파기는 매수인에게 큰 손해를 입힐 수 있습니다. 매도인의 귀책사유로 계약이 파기되었다면, 계약서 내용뿐만 아니라 실제 손해 및 이행이익까지 고려하여 적극적으로 손해배상을 청구하는 것이 중요합니다. 전문가의 도움을 받아 정확한 손해액을 산정하고, 효과적으로 권리를 행사하시기 바랍니다.