계약금 돌려줬다고 손해배상 못 받나요? 🤔

부동산 매매계약, 특히 계약금과 관련된 문제는 생각보다 자주 발생하는 분쟁 중 하나입니다. 계약이 틀어지면 계약금을 둘러싼 복잡한 상황이 펼쳐지기도 하는데요. 오늘은 계약금을 돌려줬다고 해서 손해배상 청구를 포기한 것이 되는지에 대한 사례를 살펴보겠습니다.

사례

A는 B에게 부동산을 팔기로 계약했습니다. 계약서에는 A가 계약을 어기면 계약금의 두 배를 돌려주고, B가 계약을 어기면 계약금을 포기한다는 내용이 포함되어 있었죠. B는 500만원의 계약금을 A에게 지급했습니다. 그런데 B는 중도금과 잔금 지급일이 모두 지난 후에 갑자기 계약을 파기하겠다고 선언하며 계약금 반환을 요구했습니다. 심지어 소송까지 하겠다고 으름장을 놓았죠. 결국 A는 어쩔 수 없이 B에게 계약금을 돌려주었습니다. 하지만 A는 계약대로라면 계약금을 자신의 손해에 충당할 수 있고, 게다가 부동산 중개수수료 등 실제 손해를 입었기 때문에 B에게 손해배상을 청구할 수 있는지 궁금해졌습니다.

계약금 반환 = 손해배상 청구 포기?

A처럼 계약금을 돌려줬다고 해서 손해배상 청구를 포기한 것으로 볼 수 있을까요? 결론부터 말씀드리면 반드시 그렇지는 않습니다.

민법 제506조는 채권자가 채무자에게 채무를 면제하는 의사를 표시하면 채권은 소멸한다고 규정하고 있습니다. 즉, A가 B의 계약 위반에 따른 손해배상 채권을 명확하게 포기한다는 의사를 밝혔다면 손해배상을 청구할 수 없습니다.

그러나 단순히 계약금을 돌려준 사실만으로는 손해배상 청구권까지 포기했다고 보기는 어렵습니다. 대법원 판례(대법원 1987. 3. 24. 선고 86다카1907, 1908 판결)는 매도인이 계약금을 반환하기로 약정했다는 사실만으로는 매매계약 불이행으로 인한 손해배상채권을 포기한 것으로 볼 수 없다고 판시했습니다. 다른 판례(대법원 2001. 12. 11. 선고 99다62272 판결)에서도 상대방에 대한 반대채권이 있음에도 자신의 채무(계약금 반환) 이행을 약정했다는 사실만으로는 반대채권(손해배상청구권)을 포기한 것으로 볼 수 없다고 명시하고 있습니다. 채권 포기는 엄격하게 해석해야 하며, 단순히 계약금 반환 약정만으로는 손해배상 청구권까지 포기한 것으로 보기 어렵다는 것이죠. (대법원 2010. 11. 25. 선고 2010다56357 판결)

A의 경우

A는 B의 강요에 못 이겨 계약금을 돌려주었지만, 이것만으로 B의 계약 불이행에 따른 손해배상 청구를 포기한 것으로 보기는 어렵습니다. 따라서 A는 B에게 손해배상을 청구할 수 있을 가능성이 높습니다.

결론

계약금 반환과 손해배상 청구는 별개의 문제입니다. 계약금을 돌려줬다고 해서 자동으로 손해배상 청구권이 사라지는 것은 아닙니다. 계약 파기로 인해 손해를 입었다면, 계약금 반환 여부와 관계없이 손해배상 청구를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 구체적인 사안에 따라 판단이 달라질 수 있으므로 전문가와 상담하는 것이 좋습니다.