부동산 계약 해지, 계약금 두 배 돌려줘야 할까?

부동산 매매 계약을 했다가 마음이 바뀌어 해지하고 싶을 때, 계약금만 돌려주면 될까요? 항상 그렇지는 않습니다. 매수인이 계약 이행에 착수하기 전이라면, 매도인은 계약금의 두 배를 돌려주고 계약을 해지할 수 있습니다. 핵심은 바로 **"계약금의 두 배를 돌려주거나, 최소한 그럴 의사가 있음을 분명히 보여줘야 한다"**는 것입니다. 단순히 해지 의사만 밝히는 것으로는 부족합니다.

최근 대법원 판결(2020. 1. 22. 선고 2019나43818 판결)에서도 이 원칙이 재확인되었습니다. 이 사건에서 매도인은 매수인에게 계약금의 두 배를 돌려주지도 않았고, 돌려주겠다는 명확한 의사 표시(이행제공)도 하지 않았습니다. 그저 계약을 해지하겠다고만 했습니다. 대법원은 이러한 매도인의 행위를 효력 있는 계약 해지로 인정하지 않았습니다.

민법 제565조 제1항은 매수인이 계약 이행에 착수하기 전이라면 매도인이 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있다고 규정하고 있습니다. 하지만 이 조항을 적용하기 위해서는 매도인이 실제로 계약금의 두 배를 돌려주거나, 적어도 돌려줄 준비가 되어 있음을 보여줘야 한다는 것이 확립된 판례(대법원 1973. 1. 30. 선고 72다2243 판결, 대법원 1992. 7. 28. 선고 91다33612 판결)입니다. 이번 대법원 판결 역시 이러한 기존 판례의 입장을 재확인한 것입니다.

즉, 부동산 매매 계약을 해지하고 싶다면 단순히 해지 의사만 밝히는 것이 아니라, 계약금의 두 배를 상환하거나 적어도 상환할 의사와 능력이 있음을 명확히 보여주는 것이 중요합니다. 그렇지 않으면 계약 해지가 효력을 갖지 못할 수 있습니다.