부동산 등기 안 하고 버티면 과징금 폭탄?! 의무위반 경과기간 계산법과 조세포탈 목적 입증 책임은 누구에게?

부동산 거래 후 등기를 미루는 분들 계신가요? 등기는 재산권 행사의 기본이지만, 여러 사정으로 미루다 보면 뜻밖의 과징금 폭탄을 맞을 수 있습니다. 오늘은 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(이하 부동산실명법) 위반으로 부과되는 과징금과 관련된 중요한 판례를 소개해 드리겠습니다.

과징금 계산, 언제부터?

부동산실명법은 등기 신청 의무를 해태한 사람에게 과징금을 부과합니다. 이때 과징금은 부동산 평가액에 일정 비율을 곱하여 산정하는데, 이 비율은 '의무위반 경과기간'에 따라 달라집니다. 그런데 이 '의무위반 경과기간'을 언제부터 계산해야 하는지가 문제였습니다.

이 판례는 등기 신청 의무가 발생한 날 (예: 매매대금 완납일)부터 3년 이내에 등기를 신청하지 않으면 과징금 부과 대상이 되고, 3년이 지난 시점부터 '의무위반 경과기간'을 계산해야 한다고 판시했습니다. (부동산실명법 시행령 제4조의2, 별표 참조)

쉽게 말해, 등기 의무 발생일로부터 3년은 유예기간이고, 3년이 지난 후부터 등기할 때까지의 기간이 과징금 계산에 사용되는 '의무위반 경과기간'이라는 것입니다.

조세 포탈 목적, 누가 입증해야 할까?

부동산실명법은 등기를 미루는 목적이 '조세 포탈이나 법령상 제한 회피'인 경우 과징금을 부과합니다. 그렇다면 이러한 '목적'이 없었다는 사실은 누가 입증해야 할까요?

이 판례는 등기 의무 발생일로부터 3년이 지난 시점에 조세 포탈 등의 목적이 있었는지를 판단하고, 그러한 목적이 없었다는 점은 등기권리자, 즉 과징금 부과 대상자가 입증해야 한다고 판시했습니다. (대법원 2005. 9. 15. 선고 2005두3257 판결 참조, 행정소송법 제26조 증명책임 관련)

즉, 3년의 유예기간이 지났는데도 등기를 하지 않았다면, 등기권리자는 조세 포탈 등의 목적이 없었다는 점을 적극적으로 입증해야 과징금을 피할 수 있습니다. 단순히 "몰랐다"거나 "사정이 있었다"는 주장만으로는 부족하며, 미등기 기간 동안 재산세 납부 여부, 미등기로 인한 세금 감면 여부 등 객관적인 증거를 제시해야 합니다.

핵심 정리:

• 과징금 계산의 기준이 되는 '의무위반 경과기간'은 등기 의무 발생일로부터 3년이 지난 후부터 계산합니다.
• 등기를 미룬 목적이 조세 포탈 등이 아니었다는 사실에 대한 입증 책임은 등기권리자에게 있습니다.

부동산 등기, 미루지 말고 제때 하는 것이 최선입니다! 위 내용을 참고하여 불필요한 과징금 부담을 피하시기 바랍니다.