부동산 과징금, 언제 면제될까? 또 계산은 어떻게 할까?

부동산 실명제 위반에 따른 과징금 부과는 복잡한 문제입니다. 특히 '정당한 사유'로 등기를 못 했을 경우 과징금이 면제되는지, 과징금 계산 기준 시점은 언제인지 등 헷갈리는 부분이 많죠. 오늘은 대법원 판례를 통해 이런 궁금증을 해소해 보겠습니다.

과징금 면제, '정당한 사유'란 무엇일까?

부동산실명법 제10조 제1항 단서는 등기를 신청하지 못할 '정당한 사유'가 있는 경우 과징금을 부과하지 않도록 규정하고 있습니다. 그렇다면 '정당한 사유'는 어떤 경우일까요?

대법원은 '등기를 신청하지 못할 정당한 사유'란, 장기미등기자의 책임으로 돌릴 수 없는 법령상 또는 사실상의 장애로 인해 등기 신청을 기대하기 어려운 사정이 있는 경우라고 해석합니다 (대법원 2002. 5. 17. 선고 2000두6558 판결).

즉, 단순히 본인의 게으름이나 착오 등으로 등기를 미룬 경우는 '정당한 사유'에 해당하지 않습니다. 법령이나 현실적인 장애물로 인해 등기가 불가능했어야 합니다.

과징금 계산, 기준 시점은 언제일까?

과거 부동산실명법 제5조 제2항은 과징금 부과 시점의 부동산 가액을 기준으로 과징금을 산정했습니다. 그러나 이 조항은 헌법불합치 결정(헌법재판소 2005헌가17 등)을 받았고, 이후 법이 개정되었습니다.

현행 부동산실명법 제5조 제2항 단서는 명의신탁 관계 종료 또는 실명등기 완료 시점의 부동산 가액을 기준으로 과징금을 산정하도록 규정합니다. 또한 부칙 제2항 단서는 이러한 개정된 규정을 과거 규정에 따라 부과된 과징금 처분 중 행정심판 또는 행정소송이 진행 중인 사건에도 적용하도록 하고 있습니다.

즉, 이미 명의신탁을 해소했거나 실명등기를 마쳤다면, 그 시점의 부동산 가액을 기준으로 과징금을 계산해야 합니다. 소송이 진행 중인 경우에도 마찬가지입니다.

사례 분석

이번 대법원 판결에서 원고는 농지 매입 후 농지개혁법상의 제약으로 등기를 바로 하지 못했습니다. 이후 농지전용허가 등을 받기 위해 노력했고, 상당한 시간이 지난 후에야 등기를 마쳤습니다.

원심은 원고가 법령상 제약을 알면서도 농지를 매입했기 때문에 '정당한 사유'가 없다고 판단했습니다. 그러나 대법원은 과징금 산정 기준 시점을 잘못 적용했다는 점을 지적하며 원심 판결을 파기했습니다. 즉, 원고가 실제 등기를 마친 시점의 부동산 가액을 기준으로 과징금을 다시 계산해야 한다는 것입니다.

참고 조문 및 판례:

• 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제10조 제1항
• 구 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제5조 제2항, 부칙 제2항
• 대법원 2002. 5. 17. 선고 2000두6558 판결
• 대법원 2007. 7. 12. 선고 2006두4554 판결

부동산 과징금 문제는 복잡하고 어려운 만큼 관련 법률과 판례를 꼼꼼히 살펴보는 것이 중요합니다. 전문가의 도움을 받는 것도 좋은 방법입니다.