부동산 매매업과 비업무용 토지에 대한 취득세 중과

부동산 매매업을 하는 회사가 토지를 샀을 때 취득세를 더 많이 내야 하는 경우가 있습니다. 바로 그 토지가 '비업무용 토지'로 분류될 때인데요. 이번 판결에서는 부동산 매매업을 주업으로 하는지 판단하는 기준과, 매매용 토지를 실제로 업무에 사용한 것으로 보는 시점에 대해 다루고 있습니다.

1. 부동산 매매업의 판단 기준: 건물 분양매출액 포함 여부

회사가 부동산 매매업을 주업으로 하는지 아닌지는 꽤 중요합니다. 만약 주업이 아니라면, 매매 목적으로 산 땅은 '비업무용 토지'로 취득세를 더 내야 하기 때문이죠. 그런데 부동산 매매업을 주업으로 하는지 판단할 때, 땅만 판 게 아니라 그 위에 건물을 지어 분양한 매출까지 포함해야 할까요?

이 판결에서는 "포함해야 한다"고 판단했습니다. (구)지방세법 시행령과 시행규칙에서는 '주업'을 판단할 때 직전 사업연도 총매출액 중 해당 업종 매출액이 50% 이상인 경우로 정의하고 있습니다. 법원은 취득세 중과의 취지를 고려할 때, 단순히 땅 매매만이 아니라 그 위에 지은 건물의 분양 매출액도 부동산 매매업 매출에 포함시키는 것이 타당하다고 본 것입니다. ([구]지방세법시행령 제84조의4 제3항 제2호, 지방세법시행규칙 제46조의6 참조)

2. 매매용 토지의 실제 사용 시점: 계약금 수령 시점

부동산 매매업이 주업인 회사가 매매용 토지를 샀다면, 그 토지를 실제로 업무에 사용(즉, 매각)한 시점은 언제일까요? 이 시점이 중요한 이유는 토지를 취득 후 일정 기간 내에 매각하지 않으면 '비업무용 토지'로 취득세를 더 내야 할 수도 있기 때문입니다.

이 판결에서는 "계약금을 받은 시점"을 기준으로 판단했습니다. 법원은 취득세 중과 규정의 취지를 고려할 때, 토지 취득 후 3년 이내에 매매계약을 체결하고 계약금을 받았다면 특별한 사정이 없는 한 업무에 사용한 것으로 봐야 한다고 판단했습니다. 잔금 수령 시점이나 소득세법상 양도 시점 등 다른 기준을 적용할 필요는 없다고 밝혔습니다. ([구]지방세법시행령 제84조의4 제1항, 대법원 1991. 10. 8. 선고 91누2861 판결, 대법원 1992. 6. 9. 선고 92누3427 판결 참조)

즉, 이 판결은 부동산 매매업을 하는 회사가 토지에 대한 취득세를 계산할 때, 건물 분양 매출도 포함해야 하고, 토지 매각 시점은 계약금 수령 시점으로 봐야 한다는 것을 명확히 했습니다. 이는 비업무용 토지에 대한 취득세 중과 제도를 이해하는 데 중요한 판례로 볼 수 있습니다.