부동산 명의신탁 과징금, 언제 기준으로 계산될까?

부동산 명의신탁과 관련된 과징금 문제, 헷갈리시는 분들 많으시죠? 특히 과징금을 계산할 때 어떤 시점의 부동산 가격을 기준으로 해야 하는지가 중요한 쟁점인데요. 오늘은 이 부분에 대한 대법원 판례를 바탕으로 명의신탁 과징금 산정 기준에 대해 자세히 알아보겠습니다.

핵심 쟁점 1: 헌법불합치 결정과 법 개정의 소급적용

헌법재판소가 어떤 법 조항을 헌법에 맞지 않는다고 판단(헌법불합치 결정)하면, 국회는 그 법을 고쳐야 합니다. 이때, 고쳐진 법을 이전 사건에도 적용할지(소급적용), 적용한다면 어느 범위까지 할지는 기본적으로 국회 마음이라는 것이 대법원의 입장입니다. (헌법 제40조, 제52조, 헌법재판소법 제47조, 대법원 2002. 4. 2. 선고 99다3358 판결, 대법원 2006. 7. 6. 선고 2005다16041 판결 참조)

부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(이하 부동산실명법)도 과거 헌법불합치 결정을 받아 과징금 산정 기준이 변경된 적이 있습니다. 개정 전에는 과징금 부과 당시의 부동산 가격을 기준으로 했지만, 개정 후에는 명의신탁 관계가 종료되었거나 실명등기가 된 경우 그 시점의 가격을 기준으로 하도록 바뀌었죠. 그리고 이 개정된 법은 이전에 부과된 과징금에도 적용된다는 것이 법원의 판단입니다.

핵심 쟁점 2: 명의신탁 관계의 종료 시점은?

그렇다면 '명의신탁 관계 종료 시점'은 정확히 언제일까요? 단순히 명의신탁자와 명의수탁자 간에 명의신탁을 해지하기로 합의한 시점일까요?

대법원은 '명의신탁 관계 종료 시점'을 단순한 당사자 간 합의 시점이 아니라, 대외적으로 명의신탁 관계가 끝나 부동산실명법 위반 상태가 해소된 시점으로 봅니다. 즉, 실제로 실명등기를 할 필요가 없거나, 실명등기를 한 것으로 간주되는 시점이라는 것이죠.

구체적으로는 다음과 같은 경우입니다. (부동산실명법 제5조 제2항, 제11조 참조)

• 공용징수, 판결, 경매 등으로 명의수탁자로부터 제3자에게 부동산 소유권이 넘어간 경우
• 명의신탁자가 부동산을 처분하고 구매자에게 직접 등기를 넘겨준 경우
• 명의신탁자가 시/군/구청이나 한국자산관리공사에 부동산 매각을 위탁/의뢰한 경우

단순히 명의신탁 해지를 원인으로 소송을 제기하거나, 승소 판결을 받았다고 해서 바로 명의신탁 관계가 종료된 것은 아니라는 점에 유의해야 합니다.

결론:

부동산 명의신탁 과징금은 법 개정에 따라 과거 사건에도 소급 적용될 수 있으며, 과징금 산정 기준이 되는 '명의신탁 관계 종료 시점'은 대외적으로 명의신탁 관계가 해소된 시점임을 기억해야 합니다. 명의신탁은 여러 법적 문제를 야기할 수 있으므로, 처음부터 이를 피하는 것이 가장 중요합니다.