부동산을 사고팔 때 발생하는 양도차익에 대한 세금을 계산하는 방법, 생각보다 복잡하죠? 특히 옛날 세법을 적용해야 하는 경우 더욱 헷갈립니다. 오늘은 1989년 8월 1일 이전의 세법에 따라 양도차익을 어떻게 계산해야 하는지, 특히 법인과의 거래가 포함된 경우를 중심으로 알아보겠습니다.
핵심은 취득가액과 양도가액을 어떻게 정하느냐입니다. 취득가액은 부동산을 살 때 가격, 양도가액은 팔 때 가격을 말합니다. 이 두 가격의 차이가 바로 양도차익이고, 여기에 세금을 매기게 되죠.
기본적으로 1989년 8월 1일 이전에는 취득가액과 양도가액을 기준시가로 계산했습니다. 기준시가란 정부가 정해놓은 부동산의 기준 가격이라고 생각하시면 됩니다.
하지만 국가, 지방자치단체, 법인과 거래한 경우에는 실거래가액을 사용할 수 있었습니다. 실거래가액은 실제로 거래된 가격입니다.
그런데 만약 취득 또는 양도 중 한쪽만 법인과 거래했다면 어떻게 될까요? 예를 들어, 개인에게서 부동산을 사고 (취득), 법인에게 판 (양도) 경우를 생각해 보세요.
이럴 때는 다음과 같은 순서로 양도차익을 계산합니다.
양쪽 모두 실거래가 확인 가능: 취득 (개인과의 거래)과 양도 (법인과의 거래) 모두 실제 거래 가격을 확인할 수 있다면, 두 가격을 사용해서 양도차익을 계산합니다.
한쪽만 실거래가 확인 가능: 만약 법인과 거래한 쪽(양도)만 실거래가를 확인할 수 있고, 다른 쪽(취득 - 개인과의 거래)은 확인이 어렵다면, 법인과 거래한 쪽은 실거래가를, 다른 쪽은 기준시가를 사용합니다. 즉, 양도는 실거래가, 취득은 기준시가를 사용하여 차익을 계산하는 것이죠.
둘 다 실거래가 확인 불가: 둘 다 실거래가 확인이 안 된다면, 둘 다 기준시가를 사용해서 계산합니다.
즉, 실거래가를 확인할 수 있다면 최대한 실거래가를 사용하고, 확인이 어려울 때만 기준시가를 사용하는 것이 원칙입니다.
관련 법 조항 및 판례
이처럼 옛날 세법은 다소 복잡한 면이 있습니다. 부동산 거래 시에는 관련 세법을 잘 확인하고, 전문가의 도움을 받는 것이 좋겠습니다.
세무판례
옛날 소득세법에서는 국가, 지자체, 법인과 부동산 거래를 할 때, 매도 또는 매수 중 하나라도 실거래가가 확인되면 나머지 거래도 실거래가를 확인해서 양도차익을 계산해야 했습니다. 만약 나머지 거래의 실거래가 확인이 어려우면, 법인과 거래한 쪽은 실거래가, 개인과 거래한 쪽은 기준시가를 적용해야 했습니다.
세무판례
부동산을 두 번 거래했을 때, 한 번은 기업과, 다른 한 번은 개인과 거래했다면, 개인과의 거래 가격이 확인되면 기업과의 거래 가격도 실제 거래가격으로 인정해야 한다는 판결입니다.
세무판례
타인의 빚 보증을 위해 제공한 부동산이 경매로 넘어갈 경우, 보증인은 양도소득세를 내야 합니다. 이때 세금 계산 방식과 관련된 다양한 쟁점에 대한 판결입니다. 핵심은 기준시가로 계산한 양도차익이 실제 판매가보다 높을 경우, 실제 판매가를 기준으로 세금을 계산하지만, 양도소득 공제와 특별공제는 여전히 적용된다는 것입니다.
세무판례
부동산을 양도했을 때, 세금을 계산하기 위해 실제 거래 가격과 기준시가 중 어떤 것을 적용해야 하는지에 대한 분쟁에서, 국세청의 업무 처리 규정이 조세법률주의에 어긋나지 않는다는 판결입니다.
세무판례
부동산을 팔고 양도소득세 신고를 할 때, 실제 거래가격을 증명하는 서류를 첨부하지 않으면, 나중에 실제 거래가격을 안다고 해도 세금은 기준시가를 기준으로 계산합니다.
세무판례
토지 양도로 발생한 차익에 대한 세금 계산 시, 실제 거래 가격과 기준시가 중 어떤 것을 적용할지, 토지 취득 시기를 언제로 볼지, 그리고 어떤 비용들을 필요경비로 인정해 세금 계산 시 공제할 수 있는지에 대한 판례입니다.