부동산을 팔고 양도소득세를 낼 때, 얼마나 이익을 봤는지가 중요하죠. 이 이익을 양도차익이라고 하는데, 계산하려면 **판 가격(양도가액)**에서 **산 가격(취득가액)**을 빼야 합니다. 그런데 이 가격을 어떻게 정확하게 알 수 있을까요? 오늘은 실제 거래가격의 중요성에 대해 알아보겠습니다.
핵심은 바로 **"실지거래가액"**입니다. 법적으로 실지거래가액은 실제로 거래 당시 약속한 금액 전체를 의미합니다 (대법원 1984.11.27. 선고 84누407 판결 등). 당연한 말 같지만, 실제로는 이 가격을 증명하기 어려운 경우가 많습니다.
특히 과거에는 법인과 거래할 때 실지거래가액을 사용하도록 규정했던 시절이 있었습니다 (구 소득세법시행령 제170조 제4항 제1호, 1989.8.1. 폐지). 그런데 이 규정은 기준시가(정부가 정한 가격)를 사용하는 일반적인 원칙의 예외였기 때문에 엄격하게 적용했습니다. 즉, 실제 거래가격을 명확하게 입증하지 못하면 실지거래가액을 사용할 수 없었습니다.
예를 들어, 법인과 부동산 거래를 했는데 실제 거래가격을 증명할 자료가 없다면, 다른 유사한 거래를 바탕으로 추측하거나 짐작해서 가격을 정할 수 없습니다. 또한, 실제 거래가격의 일부만 알 수 있다고 해도, 그 일부 금액을 전체 거래가격으로 인정할 수도 없습니다. 설령 그 금액이 실제 거래가격 전체보다 납세자에게 유리하더라도 말이죠. 이는 자의적인 판단이기 때문에 법에서 인정하지 않습니다 (대법원 1987.11.10. 선고 87누810 판결 등).
한 판례를 살펴볼까요? 원고가 토지를 팔았는데, 세무서에서는 실제 거래가격을 제대로 밝히지 않았다는 이유로 원고의 은행 계좌에 입금된 금액을 양도가액으로 보고 세금을 부과했습니다. 하지만 법원은 계좌 입금 내역만으로는 실제 거래가격을 확인하기 부족하다고 판단했습니다. 입금된 돈이 양도 대금 전부라는 증거가 없었기 때문입니다 (대구고등법원 1993.11.3. 선고 92구1682 판결, 대법원 확정).
결론적으로, 양도소득세 계산의 핵심은 실제 거래가격을 정확히 파악하고 증명하는 것입니다. 특히 법인과 거래할 때는 더욱 꼼꼼하게 자료를 준비해야 불필요한 세금 분쟁을 예방할 수 있습니다. 기억하세요, 실지거래가액은 실제로 약속한 금액 전체를 의미하며, 이를 명확히 입증해야 합니다!
세무판례
부동산을 팔 때 세금 계산의 기준이 되는 양도가액을 정할 때, 매수자가 법인 등이고 실제 거래 가격이 확인될 경우, 매도 상대방이 누구든지 실제 거래 가격이 확인되는 부분은 그 가격을 기준으로 하고, 확인되지 않는 부분은 기준시가를 기준으로 세금을 계산할 수 있습니다. 또한, 실제 거래 가격을 확인하기 위해 행정소송 과정에서 제출된 자료도 판단 근거로 사용할 수 있습니다.
세무판례
옛 소득세법 시행령에 따라 부동산을 국가나 법인 등에 팔고, 다른 사람에게도 팔았을 때, 두 거래 모두 실거래가가 확인되면 양도소득세 신고기한 이후에 확인되었더라도 실거래가를 기준으로 양도차익을 계산해야 한다는 판례입니다.
세무판례
옛날 소득세법에서는 국가, 지자체, 법인과 부동산 거래를 할 때, 매도 또는 매수 중 하나라도 실거래가가 확인되면 나머지 거래도 실거래가를 확인해서 양도차익을 계산해야 했습니다. 만약 나머지 거래의 실거래가 확인이 어려우면, 법인과 거래한 쪽은 실거래가, 개인과 거래한 쪽은 기준시가를 적용해야 했습니다.
세무판례
부동산을 두 번 거래했을 때, 한 번은 기업과, 다른 한 번은 개인과 거래했다면, 개인과의 거래 가격이 확인되면 기업과의 거래 가격도 실제 거래가격으로 인정해야 한다는 판결입니다.
세무판례
양도소득세 신고 시 실제 거래가격과 다르게 신고했더라도, 나중에 실제 거래가격이 밝혀지더라도 원칙적으로 처음 신고한 가격을 기준으로 세금을 계산한다. 단, 처음 신고할 때 실제 거래가격대로 신고했고, 그 신고가격이 실제와 맞는 것으로 확인된 경우에만 실제 거래가격을 기준으로 세금을 계산한다.
세무판례
부동산을 팔았을 때 내야 하는 양도소득세를 계산할 때, 정부가 정한 기준시가가 아니라 실제 거래된 금액(실거래가)을 사용할 수 있는지에 대한 판례입니다. 세금 신고를 제때 못 했더라도, 정해진 기간 안에 실거래가를 증명할 서류를 제출하면 실거래가를 기준으로 세금을 계산해야 한다는 것이 핵심입니다.