부동산을 팔 때 내야 하는 세금, 양도소득세! 계산의 기초가 되는 양도차익은 어떻게 계산될까요? 오늘은 판례를 통해 양도차익 계산의 중요한 원칙 하나를 알아보겠습니다.
과거에는 부동산 거래가액을 정확히 알기 어려운 경우가 많았습니다. 그래서 세법에서는 정부가 정한 기준시가를 활용하여 양도차익을 계산하는 것이 일반적이었습니다. 하지만 실제 거래가격인 실거래가가 확인된다면, 당연히 실거래가를 기준으로 양도차익을 계산하는 것이 더 정확하겠죠?
그런데, 만약 실거래가 확인이 양도소득세 신고기한 이후에 이루어진다면 어떻게 될까요? 이번 판례는 바로 이 부분에 대한 중요한 기준을 제시합니다.
핵심은 "법인과 거래한 경우, 다른 한쪽 거래의 실거래가도 확인되면 신고기한 후라도 실거래가를 적용한다" 입니다.
예를 들어, A씨가 국가에 땅을 팔았고, 같은 시기에 B씨에게도 다른 땅을 팔았다고 가정해봅시다. 국가와의 거래는 당연히 실거래가가 확실하게 기록되겠죠. 그런데 B씨와의 거래는 처음에는 실거래가 확인이 어려워 기준시가로 신고했습니다.
이후 세무조사 등을 통해 B씨와의 거래 실거래가가 확인되었다면, 설령 그 시점이 양도소득세 신고기한 이후라도 B씨와의 거래 역시 실거래가를 기준으로 양도차익을 다시 계산해야 한다는 것입니다. 즉, 한쪽(국가)과의 거래가 실거래가로 확인되었고, 다른 한쪽(B씨)과의 거래도 실거래가가 확인되었다면, 양쪽 모두 실거래가를 적용해야 한다는 것이죠. 단, B씨와의 거래 실거래가가 확인되지 않는다면 국가와의 거래는 실거래가, B씨와의 거래는 기준시가를 적용하게 됩니다.
이 판례는 구 소득세법시행령(1989.8.1. 대통령령 제12767호로 개정되기 전의 것) 제170조 제1항, 제4항에 근거하고 있습니다. 또한, 대법원 1987.2.24. 선고 86누752 판결, 1989.4.11. 선고 87누767 판결, 1990.6.12. 선고 90누2635 판결, 1990.6.12. 선고 90누2642 판결, 1990.9.28. 선고 90누3133 판결 등에서도 일관되게 이러한 원칙을 확인할 수 있습니다.
부동산 거래 시에는 실거래가 확인 및 신고에 대한 중요성을 잊지 말고, 관련 법령과 판례를 참고하여 정확한 세금 신고를 진행하시기 바랍니다.
세무판례
부동산을 두 번 거래했을 때, 한 번은 기업과, 다른 한 번은 개인과 거래했다면, 개인과의 거래 가격이 확인되면 기업과의 거래 가격도 실제 거래가격으로 인정해야 한다는 판결입니다.
세무판례
부동산을 팔았을 때 내야 하는 양도소득세를 계산할 때, 정부가 정한 기준시가가 아니라 실제 거래된 금액(실거래가)을 사용할 수 있는지에 대한 판례입니다. 세금 신고를 제때 못 했더라도, 정해진 기간 안에 실거래가를 증명할 서류를 제출하면 실거래가를 기준으로 세금을 계산해야 한다는 것이 핵심입니다.
세무판례
부동산을 팔 때 세금 계산의 기준이 되는 양도가액을 정할 때, 매수자가 법인 등이고 실제 거래 가격이 확인될 경우, 매도 상대방이 누구든지 실제 거래 가격이 확인되는 부분은 그 가격을 기준으로 하고, 확인되지 않는 부분은 기준시가를 기준으로 세금을 계산할 수 있습니다. 또한, 실제 거래 가격을 확인하기 위해 행정소송 과정에서 제출된 자료도 판단 근거로 사용할 수 있습니다.
세무판례
옛날 소득세법에서는 국가, 지자체, 법인과 부동산 거래를 할 때, 매도 또는 매수 중 하나라도 실거래가가 확인되면 나머지 거래도 실거래가를 확인해서 양도차익을 계산해야 했습니다. 만약 나머지 거래의 실거래가 확인이 어려우면, 법인과 거래한 쪽은 실거래가, 개인과 거래한 쪽은 기준시가를 적용해야 했습니다.
세무판례
옛날 소득세법 시행령에 따르면, 부동산을 사고팔 때 국가, 지자체, 회사 등 법인과 거래한 가격이 확인되면, 다른 한쪽 거래도 실제 거래가격을 확인해서 양도소득세를 계산해야 합니다. 만약 확인이 안 되면 법인과 거래한 쪽은 실제 거래가격, 다른 쪽은 정부가 정한 기준시가로 계산합니다.
세무판례
양도소득세 계산할 때, 실제 거래 가격을 정확히 알 수 없다면 일부 금액이나 추정 금액으로 계산할 수 없고, 법에서 정한 기준시가를 사용해야 한다.