부동산 양도차익 계산, 실거래가를 우선 적용해야 할까?

부동산을 팔 때 발생하는 이익인 양도차익을 계산하는 방법은 생각보다 복잡합니다. 특히 과거에는 지금처럼 실거래가 신고 시스템이 잘 갖춰지지 않아, 세금 계산의 기준이 되는 양도가액과 취득가액을 어떻게 정할지가 중요한 문제였습니다. 오늘은 관련된 대법원 판례를 통해 양도차익 계산 방법에 대해 자세히 알아보겠습니다.

기준시가 vs. 실거래가

예전에는 양도가액과 취득가액을 정할 때 '기준시가'를 원칙으로 사용했습니다. 하지만 국가, 지방자치단체, 또는 법인과 거래한 경우처럼 실제 거래 가격인 '실거래가'가 확인되면, 이를 우선적으로 적용해야 한다는 것이 기본적인 원칙이었습니다. (구 소득세법 제23조 제4항, 제45조 제1항 제1호, 구 소득세법시행령 제170조 제1항, 제4항 참조)

한쪽 거래만 실거래가 확인되면?

문제는 부동산을 여러 번 거래했을 때, 한쪽 거래의 실거래가만 확인되는 경우였습니다. 예를 들어, 국가로부터 땅을 사들인 후 개인에게 되팔았는데, 국가와의 거래는 실거래가가 확인되지만 개인과의 거래는 확인되지 않는 상황을 생각해 볼 수 있습니다.

이런 경우에도 실거래가를 최대한 활용해야 한다는 것이 대법원의 입장입니다. 즉, 법인 등과 거래한 쪽의 실거래가가 확인되고, 다른 한쪽 거래(개인 간 거래 등)의 실거래가도 확인된다면, 양쪽 모두 실거래가를 기준으로 양도차익을 계산해야 합니다. 비록 구 소득세법시행령 제170조 제4항 제3호의 요건(납세자가 신고서와 증빙서류를 제출해야 함)을 충족하지 못했더라도 마찬가지입니다.

만약 다른 한쪽 거래의 실거래가를 확인할 수 없다면, 법인 등과 거래한 쪽은 실거래가, 다른 한쪽은 기준시가를 적용하여 양도차익을 계산합니다.

대법원 판례의 의미

이 판례는 과세의 공평성을 확보하는 데 중요한 의미를 갖습니다. 실거래가를 최대한 활용하여 양도차익을 계산하도록 함으로써, 납세자의 실질적인 소득에 맞는 세금을 부과할 수 있게 된 것입니다. (대법원 1989.8.8. 선고 88누1486 판결, 1990.9.25. 선고 90누4396 판결 참조)

결론적으로, 부동산 양도차익 계산 시 실거래가 확인이 가능하다면 최대한 실거래가를 적용해야 하며, 한쪽 거래만 실거래가가 확인되더라도 다른 한쪽의 실거래가 확인이 가능하다면 양쪽 모두 실거래가를 적용하여 계산해야 한다는 것이 이 판례의 핵심입니다.