부동산을 팔면 양도소득세를 내야 하죠. 그런데 1989년 8월 1일 이전에는 세법이 지금과 달랐습니다. 특히 법인과의 거래가 섞여 있으면 계산이 더 복잡했는데요, 오늘은 그 당시 양도차익을 어떻게 계산했는지 알아보겠습니다.
핵심은 "실거래가 확인 여부"
양도차익은 '양도가액 - 취득가액'으로 계산합니다. 옛날 세법에서는 기본적으로 '기준시가'를 사용했어요. 하지만 국가, 지방자치단체, 또는 법인과 거래한 경우에는 실제 거래한 가격인 '실거래가'를 쓸 수 있었습니다.
🔑 실거래가 확인되면?
만약 부동산을 법인에 팔았고, 그 가격(양도가액)을 확인할 수 있다면? 이때 취득가액도 실거래가로 확인할 수 있어야 양도차익 계산에 실거래가를 사용할 수 있습니다. 즉, 법인에게 판 가격만 실거래가로 알고, 예전에 개인에게서 살 때 가격을 모른다면 실거래가를 적용할 수 없다는 것이죠.
🔑 실거래가 확인 안 되면?
법인과 거래한 가격(양도가액 또는 취득가액)은 실거래가로 확인되는데, 나머지 하나(취득가액 또는 양도가액)는 실거래가를 확인할 수 없다면? 이때는 법인과 거래한 부분만 실거래가를 쓰고, 나머지 부분은 기준시가를 사용해야 했습니다.
관련 법조항 & 판례
정리
1989년 8월 이전에는 법인과의 거래가 포함된 부동산 양도 시, 양도가액과 취득가액 모두 실거래가 확인이 가능해야만 양도차익 계산에 실거래가를 적용할 수 있었습니다. 하나라도 확인되지 않으면, 확인되는 부분은 실거래가, 확인되지 않는 부분은 기준시가를 적용하는 복잡한 계산 방식을 사용했죠. 지금은 세법이 많이 바뀌었으니 참고하시기 바랍니다.
세무판례
옛날 소득세법 시행령에 따르면, 부동산을 사고팔 때 국가, 지자체, 회사 등 법인과 거래한 가격이 확인되면, 다른 한쪽 거래도 실제 거래가격을 확인해서 양도소득세를 계산해야 합니다. 만약 확인이 안 되면 법인과 거래한 쪽은 실제 거래가격, 다른 쪽은 정부가 정한 기준시가로 계산합니다.
세무판례
부동산을 두 번 거래했을 때, 한 번은 기업과, 다른 한 번은 개인과 거래했다면, 개인과의 거래 가격이 확인되면 기업과의 거래 가격도 실제 거래가격으로 인정해야 한다는 판결입니다.
세무판례
부동산을 팔았을 때 내야 하는 양도소득세를 계산할 때, 정부가 정한 기준시가가 아니라 실제 거래된 금액(실거래가)을 사용할 수 있는지에 대한 판례입니다. 세금 신고를 제때 못 했더라도, 정해진 기간 안에 실거래가를 증명할 서류를 제출하면 실거래가를 기준으로 세금을 계산해야 한다는 것이 핵심입니다.
세무판례
옛 소득세법 시행령에 따라 부동산을 국가나 법인 등에 팔고, 다른 사람에게도 팔았을 때, 두 거래 모두 실거래가가 확인되면 양도소득세 신고기한 이후에 확인되었더라도 실거래가를 기준으로 양도차익을 계산해야 한다는 판례입니다.
세무판례
부동산을 팔 때 세금 계산의 기준이 되는 양도가액을 정할 때, 매수자가 법인 등이고 실제 거래 가격이 확인될 경우, 매도 상대방이 누구든지 실제 거래 가격이 확인되는 부분은 그 가격을 기준으로 하고, 확인되지 않는 부분은 기준시가를 기준으로 세금을 계산할 수 있습니다. 또한, 실제 거래 가격을 확인하기 위해 행정소송 과정에서 제출된 자료도 판단 근거로 사용할 수 있습니다.
세무판례
토지 양도로 발생한 차익에 대한 세금 계산 시, 실제 거래 가격과 기준시가 중 어떤 것을 적용할지, 토지 취득 시기를 언제로 볼지, 그리고 어떤 비용들을 필요경비로 인정해 세금 계산 시 공제할 수 있는지에 대한 판례입니다.