회사가 보유한 토지가 비업무용 토지에 해당하는지 여부는 해당 토지에 대한 세금 부과에 큰 영향을 미칩니다. 특히 부동산 임대업을 하는 회사의 경우, 임대 사업에 사용하는 토지가 비업무용 토지로 분류되면 세금 부담이 늘어날 수 있습니다. 그렇다면 부동산 임대업이 주업인지, 아닌지를 어떻게 판단할까요? 오늘은 자산 가액 평가 방법을 중심으로 살펴보겠습니다.
과거 지방세법(1995. 12. 29. 법률 제5109호로 개정되기 전)에서는 부동산 임대업이 주업인지 판단하는 기준 중 하나로, 회사 전체 자산에서 임대 사업에 사용하는 자산의 비율이 50% 이상인지를 살펴보았습니다 (구 지방세법시행규칙 제46조의6 제1호). 그런데 이때 '총자산가액'이나 '임대업에 사용하는 자산가액'을 어떻게 계산해야 하는지에 대한 명확한 규정이 없어 논란이 있었습니다.
이에 대한 대법원의 판단이 있었습니다. 대법원은 해당 자산 가액을 평가할 때, 회사 장부에 기록된 가액(장부가액) 또는 자산 재평가법에 따른 재평가액을 기준으로 하되, 만약 이 가액이 과세시가표준액보다 낮다면 과세시가표준액을 기준으로 해야 한다고 판시했습니다. (대법원 2000. 3. 10. 선고 99두10197 판결).
즉, 회사가 자산을 저평가하여 임대 사업에 사용하는 자산 비율을 낮추고, 비업무용 토지에 대한 세금 부담을 줄이는 것을 방지하기 위한 판단입니다.
판결의 핵심 내용은 다음과 같습니다.
이 판례는 부동산 임대업을 하는 회사의 세금 부담과 직결되는 중요한 판례입니다. 자산 가액 평가 방법에 대한 논란을 해소하고, 과세의 형평성을 확보하는 데 기여했다고 볼 수 있습니다. 현재는 관련 법규가 개정되었지만, 과거 사례에 대한 이해를 위해서는 중요한 판례이므로 참고하시기 바랍니다.
세무판례
부동산매매업이 주된 사업인지 판단할 때, 관련 자산은 직접 판매 목적으로 보유하는 토지나 건물 같은 재고자산만 해당하며, 분양 수익금 미수금처럼 이미 매출이 발생하여 생긴 채권은 포함되지 않습니다.
세무판례
세무서가 법인세 고지서에 세금 계산의 자세한 내역을 기재하지 않아도 위법이 아니며, 임대한 상가는 이자비용을 세금 계산에서 공제받을 수 없고, 미분양 상가는 비업무용 부동산으로 분류되어 세금 부담이 커진다는 판결.
세무판례
회사가 보유한 부동산이 업무에 필요한 부동산인지, 아니면 투기 목적 등 업무와 관련 없는 부동산(비업무용 부동산)인지 판단하는 기준은 세법의 목적과 부동산 보유 목적 등을 종합적으로 고려해야 한다는 것입니다.
일반행정판례
돈을 받고 사실상 넘긴 부동산은 자산재평가 대상이 아니며, '임대'는 정식 계약뿐 아니라 임대료처럼 돈을 받고 사용하게 하는 경우도 포함된다는 판결.
세무판례
건설회사처럼 부동산 임대가 주업이 아닌 법인이 같은 건물 안에서 여러 호실을 소유하고 그 중 일부만 임대할 경우, 각 호실별로 비업무용 토지 여부를 판단해야 한다는 대법원 판결.
세무판례
부동산 임대업 법인이 토지를 무상으로 사용하게 해준 경우, 이는 임대 사업으로 볼 수 없어 비업무용 토지에 해당하여 취득세가 중과된다는 판결.