부동산 중개인의 직접 거래, 어떤 경우에 금지될까요?

부동산 거래, 복잡하고 어렵죠? 그래서 우리는 공인중개사의 도움을 받곤 합니다. 그런데 중개사가 우리 몰래 직접 거래를 한다면? 당연히 안 되겠죠! 오늘은 부동산 중개인의 직접 거래 금지에 대한 법원 판결을 통해 어떤 경우에 직접 거래가 금지되는지 알아보겠습니다.

부동산중개업법 제15조 제5호는 중개인이 중개의뢰인과 직접 거래하는 것을 금지하고 있습니다. 그런데 이 조항을 적용하려면 어떤 조건이 필요할까요? 바로 "중개의뢰"가 있었다는 사실입니다. 중개사에게 먼저 "내 땅 좀 팔아줘~"라고 의뢰를 해야 비로소 직접 거래 금지 조항이 적용될 수 있는 것이죠.

그리고 여기서 말하는 **"직접 거래"**란 정확히 무엇일까요? 단순히 중개사가 거래에 관여하는 것이 아니라, 중개사가 매수인이나 임차인처럼 "권리의 득실·변경에 관한 행위의 직접 상대방"이 되는 경우를 말합니다. 즉, 중개를 부탁한 땅을 중개사가 직접 사버리는 경우가 바로 직접 거래에 해당하는 것이죠.

이번 판결(대법원 2004. 11. 12. 선고 2004도5271 판결)에서 다뤄진 사례를 살펴볼까요? 한 중개인이 토지 소유자와 특이한 약정을 맺었습니다. 중개인이 자신의 돈으로 토지를 개발하고 분할한 다음, 일부를 팔아서 생긴 이익은 자기가 갖고, 토지 소유자에게는 정해진 금액만 지급하기로 한 것이죠.

법원은 이 약정을 단순한 중개의뢰가 아니라 위임과 도급이 섞인 약정으로 보았습니다. 즉, 토지 소유자는 중개인에게 땅을 팔아달라고 "중개의뢰"를 한 것이 아니라, 개발 및 매각을 "위임"하고 그 대가를 지급하기로 한 것이죠. 따라서 중개의뢰 자체가 없었으니, 직접 거래 금지 조항(부동산중개업법 제15조 제5호)이 적용될 수 없다고 판결했습니다.

더 나아가, 중개인이 토지를 직접 사들였다고 볼 만한 증거도 없었기에, 직접 거래에도 해당하지 않는다고 판단했습니다.

결국, 이 사례는 중개의뢰가 없었고, 중개인이 권리의 득실변경의 직접 상대방이 아니었기에 직접거래 금지 조항 위반이 아니라는 결론이 내려졌습니다. 부동산 거래, 조금 더 명확하게 이해하는데 도움이 되셨으면 좋겠습니다.