부모님께 집을 증여받는 것은 큰 행운입니다. 하지만 증여받는 집에 은행 빚, 즉 근저당권이 설정되어 있다면 증여세 계산에 주의해야 합니다. 단순히 집값에서 대출금을 뺀 금액에 증여세를 내면 된다고 생각하면 오산입니다! 오늘은 대출 낀 집을 증여받을 때 알아둬야 할 중요한 판례를 소개해 드리겠습니다.
증여받은 집에 대출이 있다면?
증여세는 증여받은 재산의 가치를 기준으로 계산합니다. 만약 증여받은 재산에 빚이 있다면, 그 빚을 갚아야 할 의무도 함께 넘겨받는 것이므로 증여받은 재산 가치에서 빚만큼을 빼고 증여세를 계산할 수 있습니다. 이를 채무 인수라고 합니다.
면책적 채무 인수 vs. 일반 채무 인수
채무 인수에는 '면책적 채무 인수'와 '일반 채무 인수' 두 가지가 있습니다. 면책적 채무 인수는 증여자가 더 이상 빚에 대해 책임지지 않고, 수증자만 빚을 갚을 의무를 지는 것을 말합니다. 반대로 일반 채무 인수는 증여자도 여전히 빚에 대한 책임을 지는 것을 말합니다.
증여세 계산의 핵심: 진정한 채무 인수
증여받은 재산의 가치에서 빚을 공제받으려면, 수증자가 진정으로 그 빚을 떠안았다는 것을 입증해야 합니다. 단순히 부모님께 대출 낀 집을 증여받았다는 사실만으로는 면책적 채무 인수로 인정되지 않습니다.
대법원의 판단
대법원은 제3자 앞으로 근저당권이 설정된 부동산을 직계존속으로부터 증여받았다고 해서 바로 면책적 채무 인수로 볼 수 없다고 판결했습니다. 즉, 부모님이 은행에 빚진 집을 증여받았다고 해서 자동으로 빚을 떠안은 것으로 인정되는 것은 아닙니다. 수증자가 직접 빚을 갚을 책임이 있다는 것을 입증해야 증여세 계산 시 빚을 공제받을 수 있습니다. 입증 책임은 수증자에게 있습니다.
관련 법조항 및 판례
결론
부모님께 대출 낀 집을 증여받을 때는 면책적 채무 인수를 입증할 수 있는 자료를 준비하는 것이 중요합니다. 증여세 신고 전에 세무 전문가와 상담하여 불필요한 세금 부담을 줄이는 것이 현명합니다.
세무판례
빚이 있는 부동산을 증여할 때, 받는 사람이 빚을 떠안지 않으면 증여세는 빚을 빼지 않은 전체 부동산 가치를 기준으로 계산합니다. 단, 빚진 사람이 빚을 못 갚을 게 확실하고 받는 사람이 빚을 대신 갚은 후 돌려받을 가능성이 없다면 빚을 뺀 가치로 증여세를 계산합니다.
세무판례
부모로부터 빚이 있는 부동산을 증여받았을 때, 그 빚을 자녀가 바로 떠안은 것으로 볼 수 없으며, 증여세와 양도소득세는 경우에 따라 함께 부과될 수 있다.
세무판례
부모-자식 간에 재산을 증여할 때 빚이 있는 경우, 그 빚을 증여 재산에서 빼려면 빚이 진짜여야 하고, 자식이 빚을 떠안았거나 빚 때문에 재산이 압류될 게 확실하고 부모가 빚을 갚을 능력이 없어 자식이 부모에게 빚을 대신 갚으라고 요구해도 소용없는 경우에만 빚을 뺀 금액으로 증여세를 계산합니다.
상담사례
빚을 포함한 재산 증여(부담부증여)는 증여와 양도가 혼합된 것으로, 빚 부분에 대해 양도소득세가 발생할 수 있으므로 주의해야 한다.
세무판례
빚이 있는 부동산을 증여받을 때, 그 빚 때문에 나중에 부동산을 뺏길 가능성이 확실하지 않다면 증여세 계산 시 빚을 빼주지 않는다.
세무판례
빚이 있는 재산을 증여할 때, 받는 사람이 그 빚을 떠안으면 빚 금액만큼은 증여가 아니라 매매로 보고 양도소득세를 내야 한다. 이는 빚을 떠안는 방식과 상관없이, 그리고 나중에 빚을 못 갚아 증여가 취소되더라도 마찬가지다.