부모님께 땅을 증여받았는데, 알고 보니 그 땅에 빚이 잔뜩 있었다면? 단순히 땅 소유권만 넘어오는 게 아니라 빚까지 떠안는 걸까요? 오늘은 이와 관련된 법원 판결을 바탕으로 증여받은 부동산에 빚이 있는 경우 어떤 문제가 생길 수 있는지, 증여세는 어떻게 계산되는지 알아보겠습니다.
사례 소개
원고는 어머니로부터 토지를 증여받았다고 주장하며 증여세를 납부했습니다. 그러나 세무서는 해당 토지가 어머니가 아닌 제3자로부터 매매된 것으로 보고 증여세를 부과했고, 원고는 이에 불복하여 소송을 제기했습니다.
쟁점 1: 빚 있는 부동산 증여 시 빚도 함께 넘어가나요?
원고는 어머니가 제3자에게 진 빚을 갚아주고 그 대가로 토지를 받았다고 주장했지만, 법원은 어머니가 제3자 앞으로 설정해 둔 담보를 이용해 사실상 원고에게 토지를 증여한 것으로 판단했습니다. 즉, 제3자 앞으로 근저당권이 설정된 부동산을 직계존속으로부터 증여받았다고 해서, 수증자가 자동으로 그 빚(근저당권부 채무)까지 떠안는 것은 아닙니다. 빚을 떠안았다는 사실은 수증자가 직접 입증해야 합니다. (대법원 2000. 3. 24. 선고 99두12168 판결)
쟁점 2: 증여세와 양도소득세를 함께 내야 하나요?
이 사건에서는 토지가 먼저 제3자에게 이전된 것으로 보아 양도소득세가 부과되었고, 이후 원고에게 증여된 것으로 보아 증여세가 부과되었습니다. 이에 대해 법원은 증여세와 양도소득세는 과세 요건과 시기, 납세의무자가 모두 다르기 때문에, 둘 다 과세 요건을 충족한다면 중복해서 부과될 수 있다고 판단했습니다. (대법원 1999. 9. 21. 선고 98두11830 판결)
핵심 정리
관련 법조항:
부동산 증여는 생각보다 복잡한 문제가 많이 발생할 수 있으니, 전문가와 상담하여 불이익을 받지 않도록 주의해야 합니다.
세무판례
빚이 있는 부동산을 증여할 때, 받는 사람이 빚을 떠안지 않으면 증여세는 빚을 빼지 않은 전체 부동산 가치를 기준으로 계산합니다. 단, 빚진 사람이 빚을 못 갚을 게 확실하고 받는 사람이 빚을 대신 갚은 후 돌려받을 가능성이 없다면 빚을 뺀 가치로 증여세를 계산합니다.
세무판례
부모-자식 간에 재산을 증여할 때 빚이 있는 경우, 그 빚을 증여 재산에서 빼려면 빚이 진짜여야 하고, 자식이 빚을 떠안았거나 빚 때문에 재산이 압류될 게 확실하고 부모가 빚을 갚을 능력이 없어 자식이 부모에게 빚을 대신 갚으라고 요구해도 소용없는 경우에만 빚을 뺀 금액으로 증여세를 계산합니다.
세무판례
증여받은 재산이 아닌 다른 사람의 지분에 설정된 근저당권은 증여받은 재산의 가치를 평가할 때 고려하지 않는다.
세무판례
부모로부터 근저당 설정된 부동산을 증여받았을 때, 증여받은 사람이 근저당 채무를 갚아야 할 의무를 졌다고 바로 인정되지 않으며, 증여세 계산 시 채무 공제를 받으려면 증여받은 사람이 채무 인수 또는 변제 사실을 직접 입증해야 합니다.
세무판례
빚이 있는 부동산을 증여받을 때, 그 빚 때문에 나중에 부동산을 뺏길 가능성이 확실하지 않다면 증여세 계산 시 빚을 빼주지 않는다.
상담사례
빚을 포함한 재산 증여(부담부증여)는 증여와 양도가 혼합된 것으로, 빚 부분에 대해 양도소득세가 발생할 수 있으므로 주의해야 한다.