분양계약 해제?! 내 전세금은 안전할까요? (임차인의 권리)

내 집 마련의 꿈을 안고 분양 아파트에 전세로 입주했는데, 갑자기 분양 계약이 해제된다는 청천벽력 같은 소식을 들었다면? 가슴이 철렁 내려앉으면서 가장 먼저 걱정되는 건 바로 내 소중한 전세금일 겁니다. 분양 계약이 해제되면 집주인이 될 예정이었던 사람은 소유권을 잃게 되는데, 그럼 나는 누구에게 내 권리를 주장해야 할까요? 내 전세금은 안전할까요?

결론부터 말씀드리면, 네, 안전합니다! 법은 임차인의 권리를 보호하기 위해 촘촘한 안전망을 마련해두고 있습니다. 지금부터 자세히 설명드리겠습니다.

분양 아파트의 경우, 임대인(집주인)은 보통 분양받은 사람(수분양자)입니다. 하지만 이 수분양자가 분양 계약을 해제당해서 소유권을 갖지 못하게 되는 경우, 원래 집주인인 분양사(건설사)가 소유권을 다시 갖게 됩니다. 이런 상황에서 임차인은 분양사에게 자신의 임차권을 주장할 수 있습니다.

어떻게 그럴 수 있냐고요? 바로 주택임대차보호법과 대법원 판례 덕분입니다.

핵심은 "대항력" 입니다. 임차인이 전입신고와 주택의 인도(이사 및 점유)를 마치면 제3자에게 자신의 임차권을 주장할 수 있는 대항력이 생깁니다 (주택임대차보호법 제3조 제1항). 이 대항력은 임대인과 분양사 사이의 분양계약 해제와 상관없이 유지됩니다. 즉, 분양계약이 해제되더라도, 이미 대항력을 갖춘 임차인은 분양사에게 자신의 임차권을 주장하고 전세금을 보호받을 수 있습니다.

이러한 원칙은 대법원 판례에서도 일관되게 확인되고 있습니다.

• 대법원 1995. 10. 12. 선고 95다22283 판결: 주택임대차보호법은 소유자와 직접 계약을 맺은 임차인 뿐 아니라, 적법하게 임대할 권한을 가진 사람과 계약한 임차인도 보호합니다.
• 대법원 1971. 3. 31. 선고 71다309,310 판결: 매매계약으로 집을 인도받은 매수인은 그 집을 임대할 권한이 있습니다.
• 대법원 2003. 8. 22. 선고 2003다12717 판결 & 대법원 2008. 4. 10. 선고 2007다38908 판결: 분양계약이 해제되기 전에 입주하고 전입신고를 마친 임차인은 분양사에게 임차권을 주장할 수 있습니다. 분양계약이 해제되더라도 임차인의 권리는 침해받지 않습니다.

정리하자면, 분양 아파트에 입주하고 전입신고를 마쳐 대항력을 갖춘 임차인이라면 분양계약이 해제되더라도 전세금 걱정 없이 안전하게 거주할 수 있습니다. 분양사는 임차인의 임차권을 존중해야 하고, 계약 기간이 만료되면 전세금을 돌려줘야 할 의무가 있습니다.