분양전환 임대아파트 하자보수, 10년간 책임져야 한다!

안녕하세요. 오늘은 분양전환된 임대아파트의 하자담보책임에 대한 중요한 판례를 소개해드리겠습니다. 내 집 마련의 꿈을 안고 임대아파트에 입주했다가 분양 전환을 받으신 분들, 혹은 앞으로 분양 전환을 계획하고 계신 분들이라면 꼭 알아두셔야 할 내용입니다.

핵심 내용: 2005년 5월 26일 이전에 사용승인을 받은 공동주택은 법 개정 이전의 법률을 적용하여, 분양전환된 임대아파트라도 시공사는 10년간 하자담보책임을 져야 합니다.

사례: 이번 판례는 대한주택공사(현 한국토지주택공사)가 지은 임대아파트를 분양전환 받은 입주자들이 하자보수를 요구하며 소송을 제기한 사건입니다. 아파트는 1999년 7월에 사용승인을 받았고, 2004년 말에 분양전환되었습니다. 입주자들은 아파트 곳곳에 발생한 균열 등의 하자에 대해 보수를 요구했지만, 한국토지주택공사는 이미 분양전환 당시 가격에 하자 부분이 반영되었고, 또한 일부 하자는 경미한 수준이라며 보수를 거부했습니다.

법원의 판단: 대법원은 입주자들의 손을 들어주었습니다.

• 법 개정 이전의 법률 적용: 2005년 주택법과 집합건물법이 개정되었지만, 이 사건 아파트는 그 이전에 사용승인을 받았기 때문에 개정 전 법률(구 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조 제1항 및 민법 제667조~제671조)이 적용됩니다.
• 분양전환 아파트에도 하자담보책임 적용: 임대 후 분양전환된 아파트라 하더라도 시공사의 하자담보책임은 면제되지 않습니다. 분양전환 가격에 하자 부분이 반영되었는지 여부는 확실하지 않고, 임차인으로서의 하자보수 청구권과 소유자로서의 하자담보추급권은 다르기 때문입니다.
• 콘크리트 구조물의 하자담보책임 기간은 10년: 콘크리트 구조물의 하자담보책임 기간은 인도 후 10년입니다 (민법 제671조 제1항 단서). 이 기간은 제척기간이므로 기간이 지나면 권리가 소멸합니다. 이 사건에서는 아파트 사용승인일(인도 시점으로 간주)로부터 10년이 지나기 전에 소송이 제기되었으므로, 입주자들은 하자보수를 청구할 수 있습니다.
• 미세균열도 하자에 해당: 균열 폭이 0.3mm 미만인 미세균열이라도 빗물 침투 등으로 인해 문제가 발생할 수 있으므로 하자로 인정됩니다.

관련 법조항 및 판례:

• 구 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(2005. 5. 26. 법률 제7502호로 개정되기 전의 것) 제9조 제1항
• 민법 제667조~제671조
• 대법원 2008. 12. 11. 선고 2008다12439 판결
• 대법원 2010. 1. 14. 선고 2008다88368 판결
• 대법원 2011. 4. 14. 선고 2009다82060 판결

결론: 분양전환 임대아파트에 거주하시는 분들은 하자 발생 시 적극적으로 보수를 요구해야 하며, 관련 법률과 판례를 숙지하여 자신의 권리를 보호해야 합니다. 이 판례는 분양전환 임대아파트의 하자담보책임에 대한 중요한 기준을 제시하고 있습니다.