불법 건축물 철거, 제대로 알고 대처하기!

불법 건축물 때문에 골치 아픈 분들 많으시죠? 행정기관에서 철거하라고 하는데, 어떤 절차를 거쳐야 하는지, 내 권리는 무엇인지 헷갈리기 쉽습니다. 오늘은 불법 건축물 철거 관련해서 꼭 알아야 할 내용을 정리해 보겠습니다.

철거 명령과 계고, 한 번에 가능할까?

불법 건축물 철거는 크게 두 단계로 진행됩니다. 첫째, 철거 명령입니다. 관할 관청이 건축법에 따라 불법 건축물 소유자에게 철거를 명령하는 것입니다. 둘째, 계고입니다. 소유자가 스스로 철거하지 않으면 관청이 직접 철거(대집행)하겠다는 예고입니다. 이 계고는 행정대집행법에 따라 이루어집니다.

간혹, 편의상 이 두 가지를 한 장의 문서로 동시에 통달하는 경우가 있습니다. 예를 들어 "일정 기간 내에 스스로 철거하세요. 기간 내에 철거하지 않으면 우리가 대신 철거합니다." 와 같은 내용의 문서를 보내는 것이죠. 이렇게 하더라도 철거 명령(건축법)과 계고(행정대집행법)는 별개의 처분으로 효력을 가집니다. 즉, 한 장에 적혀있다고 해서 법적 효력이 없어지는 것이 아닙니다. (대법원 1978.12.26. 선고 78누114 판결 참조)

또한, 철거 명령에서 정해진 자진 철거 기간이 '상당한 기간'이라면, 별도의 계고 기간을 주지 않아도 괜찮습니다. 철거 명령 기간 안에 '상당한 이행 기간'이 포함된 것으로 보기 때문입니다.

계고, 얼마나 구체적이어야 할까?

계고는 소유자가 어떤 행위를 해야 하는지, 그리고 이행하지 않을 경우 어떤 대집행이 이루어질지를 명확히 알 수 있도록 구체적으로 이루어져야 합니다. (행정대집행법 제2조, 제3조)

그렇다면 얼마나 구체적이어야 할까요? 대법원 판례에 따르면, 건물의 위치, 구조, 면적 등을 계고서의 내용과 비교해 볼 때, 소유자가 철거해야 할 건물을 알 수 있을 정도면 충분합니다. (대법원 1991.3.12. 선고 90누10070 판결, 1992.2.25. 선고 91누4607 판결, 1992.5.12. 선고 91누8623 판결 참조) 예를 들어, 계고서에 "용도: 창고, 위반규모: 10㎡, 비고: 주택 뒤편" 이라고 적혀있고, 실제로 해당 주택 뒤편에 10㎡ 규모의 불법 창고가 있다면, 계고 대상이 특정되었다고 볼 수 있는 것입니다.

불법 건축물 문제, 미리 예방하는 것이 최선

불법 건축물과 관련된 분쟁은 시간과 비용이 많이 들 수 있습니다. 따라서 건축물을 신축하거나 증축할 때는 관련 법규를 꼼꼼히 확인하고, 허가를 받아야 하는지, 어떤 절차를 거쳐야 하는지 미리 확인하는 것이 중요합니다. 이를 통해 불필요한 분쟁을 예방하고, 안전하고 합법적인 건축물을 소유할 수 있습니다.